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Conceitos-chave

• Vistoria predial x Inspeção predial
  • Vistoria: ato de examinar in loco, podendo ser pontual.
  • Inspeção predial: procedimento técnico sistematizado, com metodologia, classificação de anomalias e riscos e emissão de laudo com recomendações e prazos.
• Base técnica
  • ABNT NBR 16747 (Inspeção predial) — diretrizes e níveis de inspeção.
  • ABNT NBR 5674 (Manutenção de edificações) — sistema de gestão da manutenção predial.
  • ABNT NBR 14037 (Manual de uso, operação e manutenção).
  • Outras normas de sistema: NBR 5410 (elétrica BT), NBR 5419 (SPDA), NBR 5626 (água fria e quente), NBR 8160 (esgoto), NBR 9077 (saídas de emergência), NBR 17240 (detecção e alarme), NBR 13434 (sinalização), entre outras.
• Obrigações legais
  • Dependem do município: periodicidade, escopo e exigência de protocolo do laudo em órgão público variam.
  • Mesmo sem lei de autovistoria, o condomínio/proprietário responde civil e criminalmente por omissão na manutenção que cause danos.

Quando a inspeção costuma ser obrigatória

• Municípios com lei de autovistoria: é comum exigir inspeção periódica e laudo assinado por engenheiro ou arquiteto com ART/RRT.

– Situações que frequentemente exigem laudo, mesmo sem lei específica:

• Regularização de marquises, varandas e fachadas.
• Mudança de uso, reformas relevantes (NBR 16280), ampliações e processos de alvará.
• Edificações com manifestações patológicas evidentes (quedas de placas, infiltrações graves, trincas estruturais).
• Exigência de seguradoras ou bancos (financiamentos, seguros RC).

Quem pode realizar e assinar

• Engenheiro civil ou arquiteto com atribuições compatíveis ao escopo, com emissão de ART (CREA) ou RRT (CAU).

– Sistemas específicos exigem responsáveis técnicos específicos ou laudos complementares:

– Elevadores: empresa credenciada/manutenção.

• Gás canalizado: profissional habilitado conforme norma da concessionária e NBR aplicável.
• SPDA, detecção e alarme, pressurização, hidrantes: profissionais habilitados e, quando aplicável, conforme Instruções Técnicas do Corpo de Bombeiros.

Escopo técnico mínimo

1. Estrutura e fundações: pilares, vigas, lajes, elementos de contenção; fissuras, corrosão de armaduras, recalques.
2. Fachadas, marquises e sacadas: revestimentos, juntas, aderência, cerâmicas, argamassas, chapiscos, guarda-corpos.
3. Coberturas e impermeabilizações: telhados, ralos, platibandas, lajes técnicas.
4. Instalações elétricas e SPDA: quadros, barramentos, equipotencialização, DPS, aterramento, para-raios.
5. Instalações hidrossanitárias e de gás: prumadas, válvulas, estanqueidade, ventilação, abrigo de gás.
6. Segurança contra incêndio: rotas de fuga, iluminação de emergência, sinalização, portas corta-fogo, extintores, hidrantes, alarme, pressurização (quando houver).
7. Acessibilidade e segurança de uso: pisos, corrimãos, guarda-corpos, desníveis, vagas PCD.
8. Elementos de uso comum: garagens, pisos, juntas, rampas, circulação, áreas técnicas.
9. Documentação: As Built, manual de uso, operação e manutenção, contratos de manutenção, relatórios anteriores.

Metodologia prática de execução

• Nível 1 (triagem): inspeção predominantemente visual, leitura de documentos, entrevistas, identificação de anomalias e classificação preliminar de riscos.
• Nível 2 (detalhada): amostragens ampliadas, abertura de pontos, ensaios não destrutivos, drones para fachadas, croquis e mapeamentos.
• Nível 3 (especializada): modelagem de risco, ensaios avançados, pareceres especializados (ex.: patologia complexa, análise estrutural).

Classificação de risco e prazos de correção

• Risco Crítico (Emergencial): risco iminente de queda, choque elétrico, explosão, incêndio, colapso local. Ação: isolar, interditar e corrigir em 24 a 72 horas.
• Risco Alto (Curto prazo): pode evoluir para acidente. Ação: correção em até 30 a 90 dias.
• Risco Moderado (Médio prazo): degradação progressiva, sem risco imediato. Ação: correção em 6 a 12 meses.
• Risco Baixo/Manutenção Preventiva (Programável): inserir no plano anual/bienal de manutenção.

Como o condomínio regulariza

1. Levantamento documental: projetos, manuais, contratos de manutenção, AVCB, laudos antigos, RTs em vigor.
2. Contratação do responsável técnico: defina escopo, prazos e entregáveis; exija ART/RRT.
3. Inspeção in loco e ensaios: priorize áreas críticas (fachadas, marquises, elétrica, gás, incêndio).
4. Emissão do laudo: com classificação de risco, memórias fotográficas, mapeamento de anomalias, plano de ações e prazos.
5. Protocolo (se exigido): envio do laudo no sistema da prefeitura e arquivamento no condomínio.
6. Correções e manutenções: contrate as obras e registre as RTs de execução; priorize riscos críticos.
7. Revalidação/retorno: emita relatório de conformidade pós-correções e programe a próxima periodicidade.
8. Manutenção contínua: implante a NBR 5674 (planos, rotinas, checklists, responsáveis e registros).

Penalidades comuns em caso de descumprimento

• Multas administrativas, notificação e, em casos extremos, interdição de áreas ou do imóvel.
• Responsabilização civil e criminal de síndico e proprietários por danos a terceiros.
• Perda de cobertura securitária por ausência de manutenção exigida em apólices.

Custos típicos de inspeção

• Inspeção predial nível 1: aproximadamente R$ 1,50 a R$ 6,00 por m² de área comum inspecionada, dependendo de altura, complexidade, acesso, documentação e riscos.
• Laudos específicos (fachadas, marquises, SPDA, elétrica, incêndio): valores à parte, conforme escopo e ensaios.
• Drones e acesso por corda: costumam reduzir custos em relação a balancins, quando tecnicamente aplicável.

Boas práticas para economizar sem perder qualidade

• Planeje antes de contratar: defina escopo claro; peça proposta técnica e comercial separadas.
• Use tecnologia: drones em fachadas, termografia para elétrica/umidade, aplicativos de checklist.
• Amostragem inteligente: abra pontos apenas onde as evidências indicam; complemente com ensaios não destrutivos.
• Integre contratos: alinhe inspeção com manutenções correntes (elevadores, bombas, SPDA) para aproveitar mobilização e reduzir retrabalho.
• Priorização por risco: direcione orçamento para eliminar riscos críticos primeiro; programe o restante.
• Documentação viva: mantenha plano de manutenção e registros atualizados (NBR 5674); isso reduz custos em inspeções futuras.