1) Quanto custa reformar um apartamento? (faixas por m²)
- Básica/“refresh” (pintura, pisos vinílicos/laminados, pequenos reparos, sem troca completa de instalações): R$ 900 a R$ 1.500/m²
- Intermediária (troca de pisos/revestimentos, gesso/iluminação, parcial de elétrica/hidráulica, 1 cozinha + 2 banhos): R$ 1.500 a R$ 2.500/m²
- Completa/padrão alto (troca total de elétrica/hidráulica, gesso, automação pontual, marcenaria sob medida ampla): R$ 2.500 a R$ 4.000+ /m²
- Marcenaria sob medida adiciona tipicamente R$ 800 a R$ 2.000/m² conforme quantidade e acabamento.
- Ar-condicionado (infra + instalação) pode adicionar R$ 150 a R$ 350/m² conforme quantidade de pontos.
2) Estrutura do orçamento: como organizar
– Capítulos do escopo:
1) Pré-obra e mobilização
- Demolições e remoções
- Alvenaria/drywall e reparos
- Impermeabilização
- Instalações elétricas e de dados
- Instalações hidráulicas e gás
- Fechamentos, esquadrias e vidros
- Gesso/forros e sancas
- Revestimentos (pisos/parede)
- Pintura e preparação
- Iluminação e equipamentos
- Marcenaria sob medida
- Marmoraria (bancadas/soleiras)
- Ar-condicionado (infra e instalação)
- Limpeza técnica e entrega
- Administração, BDI, ART/RRT e seguros
- Para cada item: descrição, unidade, quantidade, custo unitário (materiais, mão de obra, encargos), subtotal e observações técnicas.
3) Preços unitários de referência (úteis para compor)
- Demolição de piso/revestimento: R$ 50 a R$ 90/m²
- Remoção de parede drywall: R$ 60 a R$ 120/m²; alvenaria: R$ 120 a R$ 200/m²
- Drywall divisória (ST): R$ 120 a R$ 180/m²; acústico com lã: R$ 180 a R$ 260/m²
- Forro de gesso acartonado: R$ 150 a R$ 220/m²; sancas/perfis: +R$ 40 a R$ 80/m
- Regularização contrapiso autonivelante: R$ 40 a R$ 80/m²
- Impermeabilização (banho/área molhada): R$ 60 a R$ 120/m²
- Elétrica: ponto simples R$ 250 a R$ 500; quadro novo R$ 1.500 a R$ 3.500; eletrocalhas/dados sob análise
- Hidráulica: ponto de água/esgoto R$ 600 a R$ 1.200; gás (com teste): R$ 800 a R$ 1.600/ponto
- Assentamento porcelanato (MO): R$ 90 a R$ 180/m²; material colante/argamassa: R$ 20 a R$ 40/m²
- Piso vinílico clicado (MO): R$ 35 a R$ 70/m²; material: R$ 80 a R$ 180/m²
- Pintura (massa + 2 a 3 demãos): R$ 25 a R$ 45/m² de parede/forro
- Bancada granito nacional: R$ 650 a R$ 1.000/m²; quartzo: R$ 1.300 a R$ 2.200/m²
- Box de vidro temperado: R$ 900 a R$ 1.800/un
- Instalação de split por ponto (sem máquina): R$ 1.200 a R$ 2.500
- Marcenaria sob medida (armários): R$ 1.000 a R$ 3.500/ml conforme ferragens/acabamento
- Caçamba de entulho: R$ 500 a R$ 900/semana
- Proteções (elevador/pisos/áreas comuns): R$ 500 a R$ 2.000 por obra
- ART/RRT de reforma: R$ 400 a R$ 1.200 (varia por profissional/UF)
4) Modelo de orçamento resumido (exemplo 70 m² – cenário intermediário)
Considera: troca de pisos da área social, reformas de cozinha e 2 banhos, parcial elétrica, hidráulica de cozinha/banhos, gesso e pintura. Valores médios:
- Mobilização, proteções e logística: R$ 3.500
- Demolições e remoções (pisos, louças, armários): R$ 5.000
- Alvenaria/drywall e reparos: R$ 4.500
- Impermeabilizações (banhos e área serviço): R$ 2.800
- Elétrica (30–40 pontos + quadro parcial): R$ 12.000
- Hidráulica (cozinha + 2 banhos): R$ 10.000
- Gesso/forro e sancas (35 m²): R$ 6.000
- Revestimentos e pisos (materiais + MO): R$ 22.000
- Pintura geral (200–250 m² de área de parede/forro): R$ 7.000
- Iluminação (luminárias e instalação): R$ 6.000
- Marcenaria sob medida (cozinha 6 ml + banhos 4 ml): R$ 22.000
- Marmoraria (bancadas cozinha/banhos): R$ 8.000
- Vidraçaria (2 boxes + espelhos): R$ 4.500
- Limpeza técnica: R$ 1.500
- Subtotal direto: R$ 115.800
- BDI/administrativo/seguros/ISS (20–30% conforme empresa): R$ 23.000 a R$ 34.500
- Contingência/verbais provisórias (5–10%): R$ 6.000 a R$ 12.000
Total indicativo: R$ 145.000 a R$ 162.000
Observações:
– Elevador/social/descarga e regras do condomínio podem aumentar logística.
- Acabamentos premium, paginações complexas e marcenaria detalhada elevam o total.
5) Itens que mais impactam o custo
- Troca total de elétrica/hidráulica e remanejamento de pontos
- Marcenaria sob medida e ferragens premium
- Revestimentos grandes/retificados, paginação diagonal/espinha
- Bancadas em quartzo/superfícies especiais
- Automação, esquadrias novas, forros com muitos recortes
- Restrições de condomínio (horário, elevador, ruído) e logística de descarte
Onde economizar sem perder desempenho:
– Padronizar revestimentos por ambientes e reduzir recortes
- Usar porcelanato retificado 60×60 ou vinílico clicado de boa especificação
- Projeto de iluminação eficiente com trilhos e spots bem distribuídos
- Marcenaria: priorize módulos essenciais agora e deixe expansões futuras
- Evite mudanças estruturais e remanejamentos extensos de hidráulica
- Planeje compras com 3 cotações e substitutos equivalentes
6) BDI, impostos e custos indiretos (como compor)
- Administração central/obra: 5–10%
- Impostos (ISS varia 2–5% conforme município)
- Seguros, garantias e riscos: 2–5%
- Despesas financeiras e mobilização: 1–3%
- Lucro: 8–15% Resultado típico: BDI total entre 20% e 35% sobre custos diretos, dependendo do porte/risco.
7) Cronograma físico-financeiro e pagamentos
- Duração típica reforma 70 m²: 8–14 semanas (sem grandes interferências)
– Curva de desembolso recomendada:
– 5–10% Mobilização (contrato, proteções, ART/RRT)
- 10–15% Demolições e remoções
- 20–25% Instalações (elétrica/hidráulica/gás)
- 20–25% Revestimentos/pisos/gesso
- 15–25% Marcenaria/marmoraria/iluminação
- 10% Acabamentos, testes, limpeza
- Pagamentos por medição de avanço, com retenção de 5% para entrega e mais 5% por 60–90 dias como garantia contratual, se possível.
8) Documentos e normas essenciais
- NBR 16280 – Reforma em edificações: exige plano de reforma, responsável técnico, controle de escopo e comunicação ao condomínio.
- ART (CREA) ou RRT (CAU) para os serviços que exigem responsabilidade técnica.
- Aprovação do condomínio: horário de obra, elevadores, descarte, proteções.
- Laudos e vistorias quando houver interferência em elementos estruturais, gás, fachadas, impermeabilização e acústica.
- AS BUILT ao final: plantas atualizadas de elétrica/hidráulica/pontos.
- Notas fiscais e garantias de materiais/sistemas.
Sendo de Engenharia Estrutural/Diagnóstica, vale:
– Identificar paredes estruturais e lajes (pacômetros e consulta ao projeto) antes de rasgos/furações.
- Verificar patologias pré-existentes (umidade, fissuras) para não “enterrar” problemas.
- Testes de estanqueidade em banhos/cozinhas após impermeabilização.
Carga adicional com revestimentos pesados e bancadas: checar compatibilidade.
