Faixas de custo por padrão
- Essencial/Econômico: R$ 2.200 a R$ 2.800/m²
- Materiais básicos, esquadrias simples, revestimentos econômicos, telha cerâmica ou fibrocimento, sem itens premium.
- 100 m²: R$ 220.000 a R$ 280.000
- Padrão Médio: R$ 3.000 a R$ 4.200/m²
- Esquadrias de alumínio, porcelanato intermediário, bancadas em granito, telhado metálico ou cerâmico de melhor desempenho, bom nível de acabamento.
- 100 m²: R$ 300.000 a R$ 420.000
- Alto Padrão: R$ 5.000 a R$ 8.000/m²
- Esquadrias premium, grandes vãos, marcenaria planejada, revestimentos importados, luminotécnica, automação básica.
- 100 m²: R$ 500.000 a R$ 800.000
- Obras em dois pavimentos podem reduzir o custo por m² de cobertura e fundação, mas podem exigir mais estrutura e escadas (compensa caso a caso).
O que normalmente está dentro da “obra direta”
- Serviços preliminares e canteiro: limpeza, tapumes, ligações provisórias.
- Terraplenagem leve e fundação rasa (sapatas/blocos) quando o solo permitir.
- Estrutura (concreto armado ou alvenaria estrutural) e alvenarias.
- Lajes, coberturas, impermeabilizações usuais (laje de banheiro/área molhada), ralos, rufos.
- Instalações elétricas e hidrossanitárias padrão (água fria; água quente a depender do escopo).
- Esquadrias típicas (alumínio/ferro madeirado), portas internas, ferragens básicas.
- Revestimentos de piso/parede, bancadas comuns, louças/metais padrão, pintura acrílica.
- Limpeza fina de entrega.
O que normalmente fica fora (ou entra como adicionais)
- Projetos (arquitetônico, estrutural, elétrico, hidrossanitário, prevenção a incêndio): 5% a 12% da obra direta, somando tudo.
- Sondagem e topografia: R$ 4.000 a R$ 9.000, conforme cidade e acesso.
- Aprovação, taxas, ART/RRT, alvará e habite-se: variam por município (reserve 1% a 3% da obra).
- Muros, portões, paisagismo, deck, pergolado, piscina, energia solar, ar-condicionado, automação, mobiliário fixo sob medida.
- Ligações definitivas de água, energia, esgoto/gás.
- BDI de empresa (administração, impostos, garantias e lucro): 15% a 30% sobre a obra direta, quando você contrata empreiteira formal.
- Reserva de contingência: 10% a 15% para imprevistos.
Exemplo numérico (padrão médio, 100 m²)
Cenário hipotético para visualizar o todo:
– Obra direta: R$ 3.600/m² x 100 m² = R$ 360.000
- Projetos (arquitetônico + estrutural + complementares): 8% da obra = R$ 28.800
- Sondagem + topografia + taxas municipais (aprox.): R$ 10.000
- BDI de construtora: 20% sobre a obra direta = R$ 72.000
- Contingência: 10% sobre a obra direta = R$ 36.000
Fatores que mais alteram o custo
- Solo e fundações: necessidade de estaqueamento, blocos em cota profunda, contenções. Uma fundação “pesada” pode mexer 10% a 25% do total.
- Topografia: cortes/aterros, muros de arrimo, acessos de obra.
- Forma e modulação: plantas recortadas, muitos cantos/vãos grandes aumentam forma/armadura/esquadrias.
- Cobertura: telha metálica sanduíche e estrutura leve é eficiente; laje impermeabilizada com proteção mecânica acrescenta custo e manutenção.
- Esquadrias e vidro: itens de maior sensibilidade no orçamento; perfis de melhor performance e grandes vãos elevam o custo rapidamente.
- Instalações: água quente, recirculação, pressurização, climatização e placas solares elevam CAPEX (podem reduzir OPEX).
- Prazo: cronogramas apertados demandam mais equipe e logística, encarecendo.
- Região e logística: fretes, disponibilidade de mão de obra, impostos locais.
Composição típica por disciplina (referências)
- Fundações: 8% a 12%
- Estrutura: 12% a 18%
- Alvenaria/vedações: 10% a 15%
- Cobertura: 7% a 12%
- Esquadrias: 6% a 10%
- Instalações (elétrica + hidro + águas pluviais): 10% a 15%
- Revestimentos/bancadas: 12% a 20%
- Pintura: 3% a 6%
- Impermeabilização: 2% a 4%
- Canteiro/mobilização/encargos: 2% a 4%
Como chegar a um orçamento mais preciso
- Defina o padrão de acabamento por ambiente (pisos, bancadas, louças, esquadrias, luminárias).
- Faça sondagem SPT e topografia antes de fechar estrutura e fundações.
- Traga os projetos (arquitetônico + estrutural + instalações) para quantificar com precisão.
- Use composições SINAPI/CUB do seu estado para basear insumos e produtividade.
- Solicite 3 cotações por disciplina (estrutura, esquadrias, cobertura etc.).
- Monte um cronograma físico-financeiro e adicione contingência de 10% a 15%.
Dicas para reduzir custo sem perder desempenho estrutural
- Modulação estrutural coerente (vãos entre 3,5 m e 4,5 m reduzem forma/armadura).
- Repetição de vãos e alinhamento de pilares evitam “sobrecustos” de forma/escoramento.
- Evite muitos recortes e platibandas altas em lajes expostas; telhado leve bem detalhado é mais econômico.
- Esquadrias: padronize alturas/folhas, use módulos repetitivos.
- Impermeabilização: detalhe ralos, rufos e rodapés hidráulicos; evitar retrabalho economiza mais do que “baratear” material.
