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1) O que a NBR 16.280 exige e quem responde pelo quê

• Proprietário/morador

• Solicitar autorização ao condomínio ANTES de iniciar a obra.
• Contratar profissional habilitado para elaborar o plano/laudo e assumir responsabilidade técnica (ART/RRT).
• Garantir cumprimento das medidas de proteção, horários e regras condominiais.
• Profissional habilitado (engenheiro/arquiteto)

• Elaborar Laudo/Plano de Reforma com avaliação de riscos, compatibilizações e medidas preventivas.
• Emitir ART (CREA) ou RRT (CAU) correspondente ao escopo e acompanhar a obra conforme contratado.
• Registrar alterações relevantes (as built) e emitir termo de encerramento técnico quando aplicável.
• Síndico/condomínio

• Receber, analisar formalmente a documentação (checklist), autorizar ou solicitar complementos.
• Manter arquivo técnico da reforma em cada unidade (rastreamento).
• Fiscalizar o cumprimento das regras condominiais e suspender a obra em caso de não conformidades.

2) Quando é obrigatório o Laudo/Plano de Reforma

De forma geral, sempre que houver intervenção que possa alterar segurança, desempenho ou integridade dos sistemas:

– Demolições, ampliações, aberturas em paredes, lajes ou fachadas.

• Alterações em instalações prediais (elétrica, hidráulica, gás, ar-condicionado, incêndio, SPDA).
• Troca de revestimentos com impacto em carga, impermeabilização, fachada ou desempenho acústico.
• Intervenções em áreas comuns.
• Qualquer serviço que modifique projeto original, aumente carga ou interfira em sistemas de segurança.

Pequenas manutenções sem impacto (pintura interna, troca de rodapés sem corte na alvenaria e sem aumento de carga, reparos localizados) podem ser dispensadas pelo condomínio, desde que as regras internas assim prevejam.

3) Conteúdo mínimo do Laudo/Plano de Reforma

Inclua, no mínimo, os itens abaixo. É isso que o síndico precisa ver para autorizar com segurança.

1. Identificação
   1. Condomínio, bloco/unidade, proprietário, responsável técnico (nome, CREA/CAU), ART/RRT, contatos.
2. Escopo detalhado
   1. Descrição de serviços a executar e o que NÃO será feito (limites).
   1. Localização dos serviços em planta e cortes, com legenda.
3. Documentos de base
   1. Projetos originais/as built disponíveis; manual do proprietário; memorial do empreendimento.
   1. Regras condominiais e exigências municipais aplicáveis.
4. Impactos estruturais
   1. Declaração sobre existência ou não de intervenções em elementos estruturais.
   1. Para qualquer intervenção potencial (paredes portantes, vigas, pilares, lajes): análise técnica, checagem de armaduras (pacometria/ferroscan quando necessário), verificação de cargas (NBR 6120), eventuais reforços (pré-projeto ou projeto executivo), estabilidade temporária (escoramentos).
5. Instalações atingidas
   1. Elétrica (NBR 5410): aumento de carga? novos circuitos? DR/Disjuntor? bitola? aterramento? SPDA na cobertura?
   1. Hidráulica (NBR 5626): relocação de pontos, estanqueidade, proteção contra retorno, pressões.
   1. Gás (NBR 15526 e NBR 13103): materiais, ventilação, teste de estanqueidade, posicionamento de aparelhos.
   1. HVAC (NBR 16401): drenos dos splits, passagem em shafts, descarte de condensado, carga no circuito elétrico.
   1. Incêndio (normas do CBM/UF e NBR 9077): portas corta-fogo, saídas, rota de fuga, sinalização.
6. Cargas adicionais e desempenho
   1. Verificação de sobrecargas (NBR 6120) por novos revestimentos/pedras, banheiras, mobiliário fixo pesado.
   1. Desempenho acústico e térmico (NBR 15575) quando aplicável.
7. Impermeabilização e umidade
   1. Áreas molhadas (NBR 9574/9575): detalhamento de demolição, refazimento, mantas/argamassas, ensaios de estanqueidade.
8. Fachadas e esquadrias
   1. Intervenções em caixilhos/fechamentos, vedação, ancoragem, estanqueidade ao vento/chuva; alinhamento à fachada aprovada pelo condomínio/município.
9. Riscos e medidas de controle
   1. Matriz de riscos (químico, físico, queda de altura, choque elétrico, incêndio, alagamento).
   1. EPC/EPI, isolamento de áreas, proteção de shafts e elevadores, guarda-corpos provisórios.
   1. Trabalho em altura (NR 35), escavações (NR 18), energia elétrica (NR 10).
10. Logística, cronograma e horários
    1. Cronograma físico com etapas críticas, horários permitidos pelo condomínio, uso de elevadores e áreas comuns, caçamba e acesso de materiais.
11. Resíduos
    1. Plano de Gerenciamento de Resíduos da Construção Civil (PGRCC) conforme CONAMA 307: triagem, destinação, CTR.
12. Equipe e responsabilidades
    1. Contratados, competências, contato do responsável de obra, ART/RRT(s) correspondentes.
13. Vistorias e registros
    1. Vistoria de vizinhança (quando aplicável), check-ins fotográficos por etapa, registros de não conformidades e correções.
14. Entregáveis de encerramento
    1. As built (plantas atualizadas), certificados de ensaios, garantias, termo de encerramento técnico, limpeza técnica.

Anexos típicos: plantas, cortes, detalhes, memorial descritivo, ART/RRT, cronograma, fotos do pré-obra, fichas técnicas, fichas de EPI/EPC, licenças municipais quando exigidas.

4) Fluxo condominial passo a passo

1. Pré-obra
   1. Morador envia ao síndico: Laudo/Plano assinado + ART/RRT + documentos exigidos nas regras internas.
   1. Síndico confere checklist; pode solicitar revisão ou parecer de engenheiro do condomínio.
2. Liberação
   1. Autorização formal com condições (horários, elevadores, caçamba, seguro, caução, multa por descumprimento).
3. Execução
   1. Cumprir medidas de proteção; comunicar alterações de escopo; registrar etapas críticas com fotos e RDO.
4. Vistorias intermediárias
   1. Quando o condomínio exigir (demolição, impermeabilização, fechamento de paredes, testes).
5. Encerramento
   1. Entrega do as built, certificados/atestados, termo de encerramento técnico. Condomínio arquiva.

5) Exemplos práticos por tipo de intervenção (o que não pode faltar no laudo)

• Demolição de parede “não estrutural”

• Comprovação de que não é portante (projeto, pacometria quando necessário).
• Verificação de instalações embutidas; plano de demolição (sequência, escoramento se aplicável).
• Tratamento de juntas e recomposição.
• Abertura de vão em laje/parede estrutural

• Proibido sem projeto de engenharia. Exigir projeto estrutural de reforço (NBR 6118) + ART específica.
• Detalhar escoramentos provisórios, sequência executiva e inspeções.
• Reforma de banheiro

• Demolição controlada; nova impermeabilização (NBR 9574/9575); teste de estanqueidade 72 h.
• Ventilação; sifões; prumadas; registro geral; isolamento acústico quando aplicável.
• Troca de piso pesado (porcelanato grande formato, pedra)
• Checar sobrecarga (NBR 6120) + adesão e plano de juntas; avaliação acústica (mantas) em apartamentos.
• Ar-condicionado tipo split
• Drenos (destino correto); passagem por shafts; elétrico dedicado com DR; vibração/ruído; fachada.
• Gás GLP/natural
• Materiais e testes (NBR 15526/NBR 13103); ventilação permanente; posicionamento de aquecedores; ART.
• Elétrica
• Novo quadro/circuitos; cálculo de carga; DR/AFD quando aplicável; seccionamento; compatibilização com SPDA na cobertura (NBR 5419).
• Fachada/esquadrias
• Padronização pelo condomínio/município; estanqueidade ao ar/água; fixações; vedação térmico-acústica.

6) Ensaios e verificações que agregam valor (e evitam dor de cabeça)

• Pacometria/ferroscan para identificar armaduras antes de cortes.
• Esclerometria em concreto quando há dúvida sobre integridade de elementos.
• Termografia para mapear umidades/instalações.
• Teste de estanqueidade em áreas molhadas e coberturas.
• Teste de aderência de revestimentos (pull-off) quando há recuperação de fachada.
• Medição de continuidade e resistência de aterramento (elétrica).
• Registro fotográfico georreferenciado e checklist digital por etapa.

7) Segurança do trabalho e vizinhança

• NR 18 (Segurança na construção), NR 10 (eletricidade), NR 35 (trabalho em altura).
• Plano de isolamento de áreas comuns; proteção de elevadores e circulação.
• Controle de poeira, ruído (NBR 10152, quando aplicável) e vibração.
• Seguro Risco de Engenharia e Responsabilidade Civil quando exigido pelo condomínio.

8) Checklists prontos

Checklist de envio ao condomínio (pelo proprietário)

• Laudo/Plano de Reforma assinado pelo RT
• ART/RRT compatível com o escopo
• Plantas/cortes/detalhes e memorial descritivo
• Cronograma e horários
• Matriz de riscos + EPC/EPI
• PGRCC e contrato de caçamba com CTR
• Seguro/termo de responsabilidade (se exigido)
• Contatos da equipe e responsável de obra

Checklist de análise do síndico

• Documentos completos e assinados
• Interferências em estrutura? Se sim, há projeto de reforço com ART?
• Intervenções em instalações? Ensaios e testes previstos?
• Medidas de proteção em áreas comuns adequadas?
• Conformidade com regras condominiais e municipais
• Condições para liberação (horários, elevadores, caçamba, caução)

Checklist de encerramento

• As built atualizados
• Certificados/atestados (estanqueidade, testes elétricos, gás)
• Termo de encerramento técnico
• Limpeza e liberação de áreas comuns