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1) Introdução ao Laudo de Vistoria de Imóvel

O que é

O Laudo de Vistoria de Imóvel é um documento técnico, objetivo e fundamentado, que registra o estado de conservação e funcionamento de um imóvel (ou parte dele) em uma data específica. Inclui descrição de condições observadas, registro fotográfico, identificação de anomalias e não conformidades, e recomendações.

Por que é importante

• Reduz disputas entre locador/locatário e comprador/vendedor
• Baseia decisões de manutenção, reformas e orçamentos
• Aumenta a segurança jurídica em entregas, recebimentos e garantias
• Gera histórico técnico para gestão de ativos e compliance

Principais objetivos

• Estabelecer um “marco de referência” do estado do imóvel
• Evidenciar danos preexistentes e manifestações patológicas
• Orientar correções, prazos e prioridades
• Documentar de forma clara, auditável e comparável

Quando utilizar

• Locação (entrada e saída)
• Compra e venda (due diligence técnica)
• Entrega de obra/unidade (pós‑obra, garantia)
• Vistoria de vizinhança (pré‑obra)
• Renovação de seguros e fiscalização
• Investigações após sinistros, infiltrações, fissurações, recalques

2) Estrutura e Conteúdo do Laudo

Uma boa estrutura garante clareza, rastreabilidade e valor probatório. Recomenda‑se incluir:

1) Identificação e escopo

• Identificação do imóvel (endereço, unidade, matrícula quando aplicável)
• Finalidade do laudo (ex.: recebimento de locação; diagnóstico de infiltrações)
• Proprietário/solicitante e ocupante
• Profissional responsável, CREA/CAU, ART/RRT
• Data, hora e condições da vistoria (clima, ocupação)
• Acesso e áreas vistoriadas (e áreas não vistoriadas)
• Metodologia e limitações

• Procedimentos adotados (inspeção visual, medições, ensaios não destrutivos, entrevistas)
• Instrumentação utilizada (trena, nível a laser, higrômetro, termografia, pacômetro, esclerômetro, câmera endoscópica, etc.)
• Restrições: itens obstruídos por móveis, locais sem acesso, ausência de documentação, impossibilidade de testes sob carga, etc.
• Documentos analisados (se houver)
• Plantas, memoriais, manuais, ARTs/RRTs, relatórios anteriores
• Descrição das condições por ambiente/sistema

• Estrutura (lajes, vigas, pilares), vedações (paredes), coberturas, fachadas
• Acabamentos (pintura, revestimentos, pisos, forros, esquadrias)
• Instalações hidráulicas e sanitárias (abastecimento, esgoto, águas pluviais, aquecimento)
• Instalações elétricas (quadro, circuitos, DR/DP, aterramento, tomadas)
• Gás, ventilação, climatização (quando aplicável)
• Áreas comuns (condomínios): circulação, escadas, guarda‑corpo, bombas, casa de máquinas, SPDA, combate a incêndio
• Acessibilidade (pontos críticos, NBR 9050 como referência)
• Registro de danos/defeitos

• Descrição objetiva, localização precisa (ambiente, parede, eixo, cota)
• Dimensões (largura, extensão, profundidade quando aplicável)
• Fotos com setas, escala e legenda padronizada
• Classificação sugerida de severidade e prioridade de intervenção
• Análise técnica e hipóteses de causas

• Contextualizar mecanismos prováveis (ex.: retração, movimentação higrotérmica, recalque, falha de impermeabilização, corrosão de armaduras, falhas de instalação)
• Citar referências técnicas quando pertinente (ex.: ABNT NBR 6118, ABNT NBR 5410, ABNT NBR 5626, ABNT NBR 9575, ABNT NBR 16747; usar como referência geral)
• Recomendações

• Soluções sugeridas: reparo, reforço, investigação complementar, monitoramento
• Priorização (ex.: P1 urgente/risco, P2 programável, P3 estética/manutenção)
• Prazo indicativo e necessidade de projetos/ensaios adicionais
• Condições de segurança (interditar área? sinalizar? reduzir carga?)
• Conclusão

• Síntese do estado geral
• Riscos mais relevantes e próximos passos
• Anexos

• Memorial fotográfico
• Croquis/plantas marcadas
• Tabelas de medições (umidade, fissuras, nivelamento)
• Checklists assinados

Boas práticas de redação:

– Linguagem objetiva, sem adjetivações vagas

• Dados mensuráveis (mm, %, m², kΩ), referências de localização
• Separar fato (observação) de opinião técnica (análise/hipótese)
• Padronizar fotos (iluminação, escala, orientação, legenda)

3) Modelo Editável de Laudo de Vistoria (copiar e colar)

Use o modelo abaixo como base. Adapte o escopo ao seu tipo de vistoria.

LAUDO DE VISTORIA DE IMÓVEL

1. IDENTIFICAÇÃO

Imóvel: ___________________________________________

Endereço: _________________________________________

Unidade/Bloco (se houver): __________________________

Proprietário/Solicitante: ____________________________

Ocupante (se houver): _______________________________

Finalidade do Laudo: ________________________________

Data e hora da vistoria: _____________________________

Condições climáticas: _______________________________

Profissional responsável: ____________________________

Registro (CREA/CAU): _______________________________

ART/RRT nº: _______________________________________

Equipe de apoio (se houver): ________________________

2. ESCOPO, METODOLOGIA E LIMITAÇÕES

Escopo: ___________________________________________

Metodologia: inspeção visual, entrevistas, medições (________________),

ensaios não destrutivos (________________), registro fotográfico.

Instrumentos: ______________________________________

Limitações: ________________________________________

Áreas vistoriadas: __________________________________

Áreas não vistoriadas/obstruídas: ____________________

3. DOCUMENTOS ANALISADOS

( ) Plantas

( ) Memorial descritivo

( ) Manual do proprietário

( ) ARTs/RRTs anteriores

( ) Outros: ________________________________________

4. CONDIÇÕES OBSERVADAS (POR AMBIENTE/SISTEMA)

Ambiente/Sistema: _________________________________

Descrição objetiva do estado:

- Estrutura/Vedações: ______________________________

- Acabamentos (pintura, revestimentos, pisos, forros, esquadrias): ______

- Instalações hidráulicas/sanitárias: _________________

- Instalações elétricas (quadro, circuitos, DR, aterramento): ___________

- Gás/Climatização/Ventilação (se aplicável): __________

- Outras observações: _______________________________

Registro fotográfico: ver Anexo A (fotos nº ___ a ___)

5. REGISTRO DE MANIFESTAÇÕES (DANOS/DEFEITOS)

ID: _______

Localização precisa (ambiente/parede/eixo/cota): ____________________

Descrição: ________________________________________

Dimensões (mm): largura _______ extensão _______ profundidade _______

Condição associada (umidade? corrosão? destacamento?): _____________

Foto(s) nº: _______

Classificação (ex.: severidade, prioridade): _________________________

Hipótese(s) de causa: _____________________________________________

(Replicar a seção acima para cada ocorrência)

6. ANÁLISE TÉCNICA

Síntese das manifestações e possíveis mecanismos:

__________________________________________________

Riscos potenciais (segurança, funcionalidade, durabilidade):

__________________________________________________

7. RECOMENDAÇÕES E PRIORIDADES

Medidas corretivas sugeridas:

- __________________________________________________

- __________________________________________________

Necessidade de investigação adicional (sim/não): _____

Prioridade: ( ) P1 urgente ( ) P2 programável ( ) P3 estética/manutenção

Prazo indicativo: __________________________________

Interdições/sinalizações necessárias: _________________

8. CONCLUSÃO

Resumo do estado geral:

__________________________________________________

Próximos passos recomendados:

__________________________________________________

9. ANEXOS

Anexo A – Memorial fotográfico (fotos legendadas com escala)

Anexo B – Croquis/plantas marcadas

Anexo C – Tabelas de medições (umidade, fissuras, nivelamento)

Anexo D – Checklists de vistoria assinados

Local e data: ______________________________________

Assinatura do profissional responsável:

Nome: ___________________________ CREA/CAU: ________

4) Checklist de Vistoria de Imóvel (prático e abrangente)

Use o checklist no campo para não perder nenhum item. Ao final, anexe ao laudo.

CHECKLIST DE VISTORIA – IMÓVEL

A. INFORMAÇÕES GERAIS

[ ] Permissão de acesso obtida

[ ] Imóvel desocupado? ( ) Sim ( ) Não – Anotar áreas inacessíveis

[ ] Energia ligada  [ ] Água ligada  [ ] Gás ligado

[ ] Documentos disponíveis (plantas, manual, garantias, notas)

B. ESTRUTURA E VEDAÇÕES

Paredes/vedações:

[ ] Prumo/planeza (verificar empenos)

[ ] Fissuras/trincas (medir abertura; observar orientação/causa aparente)

[ ] Umidade/bolor/eflorescência

[ ] Descolamento/oclusão de revestimentos

Lajes, vigas, pilares:

[ ] Fissuração (mapear; medir)

[ ] Sinais de sobrecarga/deflexão anômala

[ ] Corrosão aparente da armadura (ferrugem, manchas)

[ ] Exsudação/eflorescência em elementos de concreto

Fundação/solo (quando visíveis):

[ ] Recalques/diferenças de nível

[ ] Trincas inclinadas em vedações (indício de recalque)

C. COBERTURA E FACHADAS

Cobertura:

[ ] Telhas íntegras/alinhadas

[ ] Cumeeiras/rufizos/vedações

[ ] Calhas e condutores (limpeza, estanqueidade)

[ ] Infiltrações/umidade no forro

Fachadas:

[ ] Revestimentos (aderência, som cavo, fissuras)

[ ] Esquadrias/selagens (vedação perimetral)

[ ] Junta de dilatação/selante

D. ACABAMENTOS INTERNOS

[ ] Pintura (descascamento, manchas, diferença de tonalidade)

[ ] Revestimentos cerâmicos/pedras (assentamento, rejuntes, som cavo)

[ ] Pisos (nivelamento, ruído ao caminhar, dilatações)

[ ] Forros (deformações, manchas de umidade)

[ ] Esquadrias (folgas, empenos, ferragens, vedação)

[ ] Portas/fechaduras/dobradiças

E. INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS E SANITÁRIAS

[ ] Pressão e vazão em torneiras/chuveiros

[ ] Funcionamento de registros (gerais e setoriais)

[ ] Ralos (escoamento, fecho hídrico, odores)

[ ] Vasos sanitários (fixação, refluxos)

[ ] Sifões e conexões (vazamentos)

[ ] Aquecimento (a gás/solar/elétrico) – funcionamento/segurança

[ ] Reservatórios (acesso, limpeza, extravasor)

[ ] Sinais de infiltração em shafts/eixos molhados

F. INSTALAÇÕES ELÉTRICAS

[ ] Quadro de distribuição (organização, rotulagem)

[ ] Disjuntores dimensionados e identificados

[ ] Dispositivo DR/IDR (existência e teste)

[ ] Tomadas (quantidade, funcionamento, fixação)

[ ] Aterramento (continuidade, barramento)

[ ] Padrões de acabamento (espelhos, conduletes, embutidos)

G. GÁS E SEGURANÇA

[ ] Tubulações e conexões (testar estanqueidade se possível)

[ ] Ventilação permanente em ambientes com gás

[ ] Abrigo de gás (identificação, ventilação, acesso)

[ ] Detector de gás (se aplicável)

H. ÁREAS COMUNS (CONDOMÍNIOS)

[ ] Circulações/escalas/guarda‑corpos (altura, firmeza)

[ ] Acessibilidade (rampas, corrimãos – referência NBR 9050)

[ ] SPDA (para‑raios) – estado aparente, documentação (NBR 5419)

[ ] Combate a incêndio (extintores, hidrantes, sinalização)

[ ] Casa de máquinas/bombas (vibração, ruído, vazamentos)

[ ] Cobertura/coleta de águas pluviais (manutenção)

I. DOCUMENTAÇÃO E GARANTIAS

[ ] Notas fiscais e garantias de equipamentos/revestimentos

[ ] Manuais de uso, operação e manutenção

[ ] ARTs/RRTs de intervenções anteriores

J. REGISTRO FOTOGRÁFICO

[ ] Fotos com escala e setas indicativas

[ ] Padrão de nomenclatura (Ex.: “Sala_ParedeNorte_Fissura_02.jpg”)

[ ] Backup em nuvem/drive seguro

Observações gerais:

___________________________________________________________

Assinatura do vistoriador: __________________ Data: ___/___/____

5) Dicas Profissionais para Elaborar o Laudo

1. Objetividade e precisão

• Descreva o que foi visto, onde e quanto (medidas). Evite expressões vagas como “muito”, “pouco”.
• Use mapas/croquis numerados para localizar cada ocorrência (ID).
• Registro fotográfico e documentação

• Fotos nítidas, com boa iluminação, escala e seta indicando a manifestação.
• Nomeie arquivos de forma consistente e referencie no texto do laudo (Foto 12, Foto 13…).
• Armazene os originais em repositório com backup.
• Considerações legais e de responsabilidade

• Emita ART/RRT quando a vistoria configurar serviço técnico.
• Defina claramente o escopo e as limitações (itens não acessados, ensaios não executados).
• Informe quando recomendações dependem de projetos/ensaios complementares.
• Proteja dados e imagens conforme boas práticas de privacidade (autorizações quando necessário).
• Apresentação clara e concisa

• Estruture em seções curtas, com sumário executivo no início e conclusões objetivas no fim.
• Destaque prioridades (P1, P2, P3) com uma legenda simples no início do relatório.
• Se o público for leigo (locação/condomínio), adote linguagem acessível e um “glossário curto”.
• Técnica: critérios, referências e limites

• Quando falar de fissuras, indique abertura medida em mm. Como referência geral, a ABNT NBR 6118 estabelece limites de abertura de fissuras em serviço tipicamente entre 0,2 mm e 0,4 mm, variando com a classe de agressividade ambiental e o elemento estrutural. Use isso como baliza, sem confundir com trincas em vedações.
• Para instalações: use como referências a ABNT NBR 5410 (elétrica, baixa tensão) e ABNT NBR 5626 (água fria/quente). Para impermeabilização, ABNT NBR 9575. Para inspeção predial, ABNT NBR 16747. Utilize as normas como guia e indique quando é necessário ensaio/projeto específico.
• Recomendações acionáveis

• Sempre indique “o quê”, “como” e “quando” em linhas gerais (ex.: “Reparar fissuras de retração com selante acrílico flexível após preparo e repintura; prazo P3 – estética”).
• Para riscos estruturais ou infiltrações ativas: sinalize medidas emergenciais e peça avaliação/projeto específico.
• Comparabilidade e histórico

• Se houver vistoria anterior, faça quadro comparativo de ocorrências (nova, mantida, resolvida).
• Replique a numeração dos IDs ao longo do tempo para rastreabilidade.

Exemplo prático (síntese de uma ocorrência):

– ID 07 – Parede sala, eixo A‑B, lado norte. Fissura vertical, 0,3 mm de abertura e 1,2 m de extensão, junto a junta entre alvenaria e pilar. Causa provável: movimentação diferencial/remoção de massa de calafetamento perimetral. Recomenda‑se: reabrir, limpar, aplicar selante flexível compatível e repintar. Prioridade P3.

6) Conclusão e Considerações Finais

O Laudo de Vistoria de Imóvel é um instrumento central para:

– Prevenir litígios e proteger as partes

• Sustentar decisões de manutenção e investimento
• Aumentar a segurança e a vida útil do ativo
• Manter um histórico técnico confiável

Com uma estrutura clara, fotos padronizadas, medições objetivas e recomendações priorizadas, seu laudo passa a ser não apenas um “registro”, mas um guia prático de ação.