Valores típicos de mercado para residência unifamiliar térrea ou com 2 pavimentos, estrutura convencional em concreto armado/alvenaria, sem grandes complexidades. Servem como ponto de partida (não substituem a consulta ao CUB/SINAPI mais recente do seu estado).
- Padrão econômico/essencial: R$ 2.200 a R$ 3.200 por m²
- Padrão médio: R$ 3.200 a R$ 4.500 por m²
- Padrão alto: R$ 4.500 a R$ 7.000+ por m²
Observações importantes:
– Regiões metropolitanas do Sudeste/Sul tendem ao topo das faixas; interior do Brasil e parte do Nordeste podem ficar mais próximos do piso, dependendo da logística e mão de obra.
- Casas com grandes vãos, pé-direito duplo, muitas esquadrias, lajes nervuradas, fundações profundas, revestimentos premium ou solução mista aço/concreto tendem a elevar de 10% a 35% o custo por m².
O que entra (e o que geralmente não entra) no custo por m²
Incluído com frequência:
– Movimento de terra básico, fundações usuais, estrutura de concreto armado, alvenaria, cobertura (estrutura + telha + manta), impermeabilizações usuais, instalações hidrossanitárias e elétricas, esquadrias padrão, revestimentos de piso/parede, louças e metais padrão, pintura interna/externa, limpeza final, BDI (quando orçado por empreiteira), mobilização básica.
Costuma ficar de fora (avalie incluir/explicitar à parte):
– Projetos (arquitetura, estrutural, MEP), aprovações e taxas municipais, sondagem SPT, contenções/muros de arrimo, muros e portões, paisagismo/irrigação, pergolados, deck, piscina/spa, energia solar, reservatórios enterrados, elevador/plataforma, automação, ar‑condicionado, mobiliário planejado, eletrodomésticos, taxas de ligação de água/luz/esgoto, varandas gourmet premium, drenagem pluvial complexa, soluções especiais de acessibilidade.
Dica: deixe claro no contrato/escopo o que está “dentro do m²” para evitar disputas.
Passo a passo para estimar o custo por m² de forma profissional
- Defina a área de referência
- Use a área construída coberta. Em varandas/garagens descobertas, aplique fator de ponderação (ex.: 0,5 a 0,8) ou orce em linhas separadas.
- Se desejar aderência à ABNT NBR 12721 (método de áreas equivalentes), explicite isso ao cliente.
- Selecione a base pública
- CUB/m² (Sinduscon do seu estado): escolha tipologia Residencial R‑1 (Baixo/Normal/Alto). É publicado mensalmente.
- SINAPI (Caixa/IBGE): útil para composições e comparação por insumos/serviços.
- Use a base como piso técnico e ajuste pelo padrão de acabamento e complexidade.
- Ajuste por padrão de acabamento (Kacab)
- Econômico: 0,95 a 1,05 do CUB Normal
- Médio: 1,05 a 1,25
- Alto: 1,25 a 1,60+
- Ajuste por complexidade/terreno (Kcomp)
- Terreno plano e fundação rasa: 1,00
- Declividade moderada, contenções simples: 1,05 a 1,15
- Declividade acentuada, estacas/tirantes: 1,15 a 1,35+
- Ajuste por solução estrutural e projeto (Kestr)
- Modulação eficiente (vãos 3–4 m, planta ortogonal): 0,95 a 1,00
- Muito recorte, balanços, pé‑direito duplo, vãos > 5 m: 1,05 a 1,20+
- Sobre o BDI e impostos
- BDI típico em obra residencial de pequeno/médio porte: 15% a 30% (despesas indiretas, garantia, riscos, tributos, lucro).
- Se a base adotada não inclui BDI, some ao final.
- Contingência
- Acrescente 5% a 15% para imprevisibilidades (solos, prazos, variação de insumos).
Fórmula prática:
Custo total = Área × CUBbase × Kacab × Kcomp × Kestr + BDI + Contingência
Se você preferir, monto isso em uma planilha para preencher e imprimir.
Percentuais médios por disciplina (úteis para revisar propostas)
- Fundações: 5% a 12%
- Estrutura (concreto/armadura/formas): 10% a 18%
- Alvenaria/fechamentos: 10% a 15%
- Cobertura (estrutura + telhas + manta/calhas): 8% a 15%
- Impermeabilizações: 2% a 5%
- Instalações hidrossanitárias: 4% a 7%
- Instalações elétricas/telecom: 4% a 7%
- Esquadrias (alumínio/madeira/vidros): 5% a 12%
- Revestimentos (pisos, paredes): 12% a 22%
- Pintura: 3% a 6%
- Louças e metais: 3% a 6%
- Urbanização/externos (pátios, calçadas, muros): 5% a 12%
- Projetos, licenças e sondagem: 2% a 6% (se incluídos no pacote)
Essas faixas ajudam a detectar distorções em orçamentos de terceiros.
Ajustes regionais e de logística
- Disponibilidade de mão de obra e materiais: cidades com poucas serralherias de alumínio, por exemplo, encarecem esquadrias.
- Frete e perdas: em áreas remotas, some 3% a 8%.
- Clima: zonas quentes/úmidas podem exigir telhas termoacústicas, forros ventilados e brises (aumenta CAPEX, reduz OPEX).
- Normas e exigências municipais (reuso de água, reservação maior, acessibilidade): podem somar 1% a 4%.
Exemplo numérico rápido
Cenário: casa térrea, 120 m² de área construída coberta, varanda 20 m² (ponderada a 0,7 → 14 m² equivalentes). Total considerado: 134 m².
- Estado: faixa de CUB Normal local equivalente de referência: R$ 3.000/m²
- Padrão de acabamento: médio → Kacab = 1,15
- Terreno plano, fundação rasa → Kcomp = 1,00
- Projeto bem modulado (vãos até 4 m) → Kestr = 0,98
- BDI já incluso no CUB de referência? Suponha não. BDI = 20%
- Contingência: 7%
1) Custo base ajustado sem BDI/contingência:
134 m² × 3.000 × 1,15 × 1,00 × 0,98 = R$ 452.214
2) BDI (20%):
R$ 452.214 × 0,20 = R$ 90.443
3) Subtotal:
R$ 452.214 + R$ 90.443 = R$ 542.657
4) Contingência (7%):
R$ 542.657 × 0,07 = R$ 37.986
Custo total estimado: R$ 580.643 Custo por m² (sobre 134 m²): ~ R$ 4.330/m²
Nota: Se a varanda não fosse ponderada e sim tratada como área cheia, o custo unitário cairia matematicamente (maior área divisor), mas o custo total subiria. Explique essa nuance ao cliente.
Como reduzir o custo por m² sem perder desempenho
- Projeto modular: malha de 60 cm/1,20 m; vãos entre 3 e 4 m; reduzir cantos e recortes.
- Estrutura: comparar laje maciça x treliçada x nervurada x steel deck; usar seções otimizadas; minimizar escoramentos longos.
- Fundações: investir em sondagem (NBR 6484) para evitar superdimensionamento; escolher solução mais econômica (NBR 6122) compatível com o solo.
- Esquadrias: padronizar módulos; reduzir perfis especiais; avaliar vidro 4/6 mm com sombreamento externo em vez de vidro caro.
- Revestimentos: priorizar cerâmicas custo/benefício em áreas molhadas e laminados/vinílicos clicados em secos; evitar grandes formatos que elevam mão de obra.
- Cobertura: telha metálica termoacústica com forro simplificado pode reduzir tempo e retrabalho; em climas quentes, explorar ventilação de ático.
- Compras: fechar pacote de materiais com fornecedores; planejar logística para evitar perdas e fretes adicionais.
- Compatibilização de projetos: antecipa interferências e evita aditivos.
Erros comuns que distorcem o m²
- Comparar m² de projetos com padrões de acabamento diferentes.
- Não separar itens fora do escopo (muro, paisagismo, piscina).
- Ignorar topografia e fundação no início.
- Omitir BDI e contingência.
- Superestimar área útil e subestimar área técnica (casas com muita área técnica “encarecem” o m²).
