1) Principais modalidades de financiamento de construção
- Construção em terreno próprio (SFH/SFI)
- Para quem já possui o terreno quitado e com matrícula regularizada.
- Banco libera o crédito em etapas conforme a obra evolui, após vistorias.
- Taxas podem ser indexadas à TR, poupança ou IPCA, conforme o banco e o produto.
- Aquisição de terreno + construção
- Financia a compra do terreno e a obra na mesma operação.
- Útil quando o cliente ainda não tem o lote. Exige projeto e orçamento já conceitualmente definidos.
- Reforma e ampliação
- Algumas instituições possuem linha específica para reforma/ampliação, com regras de avaliação e liberação semelhantes às de construção.
- Home equity (empréstimo com garantia de imóvel)
- Usa um imóvel já quitado como garantia para levantar recursos para construir.
- Geralmente libera 50% a 60% do valor de avaliação do imóvel dado em garantia.
- Não tem liberação por medição; o valor sai à vista, o que dá autonomia na gestão da obra. Em contrapartida, a disciplina de uso do recurso precisa ser alta.
- Consórcio com carta de crédito para construção
- Alternativa sem juros, mas com taxa de administração e dependente de contemplação (sorteio/lance).
- Após contemplado, a liberação também costuma ser por etapas e com vistorias.
- Linhas para materiais de construção (ex.: cartões/convênios)
- Focadas em material; mão de obra não costuma estar coberta.
- Útil como complemento, não substitui o financiamento da obra inteira.
- Cooperativas de crédito
- Sicredi, Sicoob etc. Muitas vezes têm condições competitivas e atendimento mais flexível, inclusive para perfis de autogestão da obra.
2) Como funciona na prática (fluxo típico)
- Pré-aprovação de crédito
- Análise de renda, score, comprometimento de renda (geralmente até ~30%), relacionamento bancário.
- Definição preliminar do limite e da modalidade.
- Documentação do terreno e do projeto
- Matrícula atualizada sem ônus impeditivos.
- Projeto legal aprovado na prefeitura e Alvará de Construção.
- ART/RRT de projeto e de execução.
- Memorial descritivo, orçamento detalhado (quantitativo) e cronograma físico-financeiro.
- Avaliação e engenharia do banco
- Avaliação do terreno/obra e conferência de viabilidade.
- Aprovação do orçamento e do cronograma de medições.
- Contrato, registro e início da obra
- Assinatura do contrato e registro de garantia (alienação fiduciária).
- Emissão do CNO (Cadastro Nacional de Obras) e demais obrigações.
- Início da obra conforme cronograma acordado.
- Liberação por medições
- O banco agenda vistorias em marcos físicos (fundações, estrutura, cobertura, instalações, acabamentos…).
- Após cada medição aprovada, libera-se a parcela correspondente do crédito.
- Juros de obra
- Durante a construção, usualmente paga-se juros apenas sobre o valor já liberado (não sobre o total contratado).
- Dica: quanto mais enxuto e sem interrupções for o cronograma, menor o custo de “juros de obra”.
- Conclusão, Habite-se e averbação
- Com a obra concluída, obter o Habite-se e averbar a construção na matrícula.
- Entra-se na fase de amortização plena (quando aplicável).
3) O que os bancos costumam financiar e limites usuais
- Percentual financiável
- Geralmente entre 70% e 80% do menor valor entre o custo da obra e o valor de avaliação (terreno + futura construção).
- Clientes com maior relacionamento e renda comprovada podem conseguir percentuais maiores, a depender da política do banco.
- Prazo
- Prazo de até 30–35 anos é comum para o financiamento no SFH/SFI (varia por instituição).
- Durante a obra, existe a fase de “juros de obra” e, após a conclusão, a amortização normal.
- Indexadores e tipos de taxa
- TR, poupança, IPCA ou taxa fixa (cada banco tem combinações e políticas distintas).
- Consórcio não tem juros, mas tem taxa de administração e, após contemplado, segue regras de liberação por etapas.
- Seguros obrigatórios
- MIP (Morte e Invalidez Permanente) e DFI (Danos Físicos ao Imóvel) são normalmente exigidos.
4) Documentos e requisitos mais comuns
- Pessoais
- RG, CPF, comprovantes de estado civil e de renda (holerites, IR, extratos).
- Comprovação de capacidade de pagamento e estabilidade de renda.
- Do terreno
- Matrícula atualizada (sem ônus impeditivos).
- IPTU, planta e, se aplicável, certidões negativas.
- Do projeto e da obra
- Projeto legal aprovado e Alvará de Construção.
- ART/RRT de projeto e execução.
- Orçamento detalhado (com quantitativos), memorial descritivo e cronograma físico-financeiro modulados em etapas claras (ex.: 6 a 8 marcos).
- CNO (Cadastro Nacional de Obras) e demais licenças/autorizações aplicáveis.
- FGTS (quando aplicável)
- É possível utilizar o FGTS para construção em terreno próprio dentro das regras do SFH (tempo de trabalho com FGTS, não possuir outro imóvel residencial na cidade, valor do imóvel dentro do teto do SFH etc.). A instituição financeira valida a elegibilidade.
5) Cronograma físico-financeiro: estrutura recomendada
Para facilitar a liberação de recursos e reduzir discussões em vistoria, organize as etapas com percentuais de avanço físico que somem 100%. Um exemplo (ajuste aos seus projetos):
– Mobilização e fundações: 10% a 15%
- Estrutura (concreto/aço/madeira): 15% a 20%
- Vedações/alvenarias: 10% a 15%
- Cobertura/impermeabilizações: 8% a 12%
- Instalações (elétrica, hidráulica, gás, dados): 15% a 20%
- Revestimentos e esquadrias: 15% a 20%
- Pintura e acabamentos finais: 5% a 8%
- Limpeza final, vistorias e documentação: 2% a 5%
Dica prática: mantenha coerência entre o orçamento (quantidades e custos unitários) e o cronograma. A divergência entre avanço físico e avanço financeiro é a principal causa de glosas em medições.
6) Custos acessórios a considerar (além dos juros)
- Tarifas bancárias
- Avaliação do imóvel/engenharia, vistorias por etapa, tarifa de abertura/serviços.
- Registro em cartório
- Registro do contrato/garantia e eventuais averbações.
- Seguros obrigatórios
- MIP e DFI embutidos na parcela.
- Obrigações da obra
- CNO, INSS da construção para futura averbação, eventuais ARTs complementares.
- Tributos
- ITBI incide na compra do terreno (não na construção). Durante a obra, tributos estão ligados à contratação de serviços, notas de materiais e encargos trabalhistas/INSS conforme o regime adotado.
7) Exemplo numérico simples (didático)
Suponha:
– Custo estimado da obra: R$ 500.000
- Banco financia 75%: R$ 375.000
- Liberação em 6 medições iguais: R$ 62.500 por medição
- Você conclui cada etapa em média a cada 45 dias
Como se paga durante a obra:
– Em geral, você paga, mês a mês, juros apenas sobre o saldo já liberado.
- Após a 1ª liberação, incidem juros sobre R$ 62.500; após a 2ª, sobre R$ 125.000; e assim por diante, até o total liberado.
- Se você acelera o cronograma (mantendo qualidade e sem retrabalho), reduz o período em que mantém saldos parciais em aberto, o que diminui o custo de “juros de obra”.
- Ao final, com Habite-se/averbação, inicia-se a amortização do saldo devedor conforme o sistema contratado (SAC, Price etc.).
Observação importante: taxas efetivas variam por banco, perfil e indexador. Para uma projeção precisa, é melhor simular com a taxa atual e política do banco escolhido.
8) Como pagar menos no financiamento (estratégias práticas)
- Tenha pelo menos 20% a 30% do custo total como recursos próprios
- Maior entrada = menor saldo e menor custo de juros.
- Faça projeto executivo completo e orçamentos realistas
- Reduz mudanças em obra (grandes vilãs de atraso e custo).
- Cronograma físico-financeiro enxuto
- Evite muitas medições pequenas; cada vistoria custa tempo e, às vezes, tarifa.
- Evite parar a obra
- Interrupções alongam os juros de obra e podem travar medições.
- Compre insumos críticos com negociação antecipada
- Itens de maior volatilidade (aço, cimento, esquadrias) podem ser “travados” com contratos e prazos definidos.
- Use FGTS quando for elegível
- Ajuda a reduzir entrada ou amortizar o saldo mais rápido no SFH.
- Priorize sistemas construtivos dominados pela mão de obra local
- Produtividade e menor retrabalho são economia direta de juros.
- Mantenha a documentação impecável
- ART/RRT, notas, diário de obra, fotos de avanço facilitam a aprovação das medições.
9) Erros que encarecem o financiamento
- Subestimar o custo e “estourar” o orçamento no meio da obra.
- Cronograma desconectado da realidade (atrasos crônicos = mais juros).
- Falhas de compatibilização de projetos (elétrica, hidráulica, estrutural, arquitetura).
- Irregularidades no terreno/matrícula que travam a contratação.
- Trocas de acabamento no meio da execução sem replanejar custo e prazo.
- Falta de responsável técnico atuante (as vistorias acabam reprovando etapas).
10) Como escolher a modalidade ideal
- Você já tem o terreno quitado e regular? Construção em terreno próprio (SFH/SFI) é a rota mais comum.
- Precisa do terreno também? Avalie terreno + construção na mesma operação.
- Quer autonomia total e tem imóvel para garantia? Home equity pode ser mais rápido na liberação, sem medições; mas exige disciplina financeira.
- Tem tempo para aguardar e quer fugir de juros? Consórcio pode funcionar, desde que aceite o risco de contemplação e siga as exigências técnicas após contemplado.
- Perfil de renda e relacionamento
- Compare banco público (ex.: CAIXA), privados e cooperativas. Simule em todos.
- Indexador
- Prefere previsibilidade? Avalie TR/taxa fixa. Quer possibilidade de parcelas menores no início? Alguns produtos atrelados à poupança/IPCA podem ser considerados (entendendo a oscilação).
11) O que posso montar para você agora
- Planilha de simulação do financiamento
- Com variáveis de taxa, prazo, etapas, valor financiado, cronograma e projeção de “juros de obra” por medição.
- Se desejar, faço dois cenários (cronograma enxuto vs. estendido; 6 vs. 8 medições).
- Modelo de cronograma físico-financeiro e checklist documental
- Pronto para apresentar a um banco e também para comunicar com o cliente final/lead.
- Roteiro de captação de leads
- Página do seu site com um simulador simples que coleta dados do lead (renda, área, padrão, cidade) e envia uma pré-proposta automatizada.
Se quiser, posso criar esses materiais e você pode:
– Usar “Spreadsheets” para eu te entregar a planilha já com fórmulas.
- Usar “Documents” para revisar o orçamento da obra/cronograma que você tiver.
- Ativar “Web Search” para puxarmos as condições atualizadas de bancos na sua cidade e ajustar a simulação com taxas reais.
12) Checklist rápido para iniciar a contratação
- Defina a modalidade (terreno + construção ou construção em terreno próprio).
- Tenha o projeto legal aprovado, Alvará e ART/RRT de execução.
- Prepare orçamento detalhado e cronograma físico-financeiro coerente.
- Reúna documentos pessoais e do terreno (matrícula atualizada).
- Faça simulações em 3 a 5 instituições (banco público, privados e cooperativa).
- Se for usar FGTS, verifique elegibilidade e documentos com antecedência.
- Organize a obra para 6 a 8 marcos de medição bem definidos.
- Planeje reserva para juros de obra e contingência de 10% a 15% do custo.
Quer que eu gere agora:
– Uma planilha de simulação de financiamento com “juros de obra” por etapa, pronta para você usar com leads?
- Um modelo de cronograma físico-financeiro compatível com vistorias bancárias?
- Um checklist documental em PDF para seus clientes?
