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O que é a Vistoria de Imóvel na Locação (e por que não é opcional)

1) Vistoria de entrada vs. vistoria de saída: a linha do tempo da responsabilidade

A locação de imóveis é uma relação jurídica que envolve transferência temporária de posse, não de propriedade. Isso significa que o locatário recebe um bem que pertence a outra pessoa e tem o dever de devolvê-lo em condições compatíveis com o uso regular. A vistoria técnica é o instrumento que materializa essa transição de responsabilidades.

Vistoria de entrada (check-in): realizada antes da ocupação, registra o estado do imóvel no momento da entrega ao locatário. É a “linha base” técnica que servirá como referência para qualquer comparação futura. Sem ela, é impossível distinguir o que já existia do que surgiu durante a locação.

Vistoria de saída (check-out): realizada ao final do contrato, compara o estado atual com a linha base da entrada. Identifica alterações, danos, desgastes e intervenções realizadas durante a locação. É o momento de definir responsabilidades e eventuais cobranças.

A linha do tempo da responsabilidade funciona assim:

Antes da entrada: responsabilidade total do locador (entregar imóvel habitável e funcional)

Durante a locação: responsabilidade compartilhada (locador: manutenção estrutural; locatário: conservação e uso adequado)

Na saída: confronto entre estado atual e linha base para definir responsabilidades

Vistoria de entrada cria linha base técnica do estado do imóvel. Vistoria de saída compara estado atual com linha base. Sem ambas, é impossível distinguir desgaste natural de dano por mau uso.

2) A diferença entre “relatório de imobiliária” e “laudo técnico de engenheiro”

No mercado brasileiro, existe uma confusão perigosa entre o relatório de vistoria amador (frequentemente feito por corretores ou funcionários de imobiliária) e o laudo técnico profissional (emitido por engenheiro civil ou arquiteto com ART).

Relatório de imobiliária (características típicas):

• checklist preenchido rapidamente
• fotos sem escala ou referência dimensional
• descrições genéricas (“imóvel em bom estado”, “pintura ok”)
• sem assinatura técnica ou responsabilidade profissional
• sem força probatória robusta em disputas judiciais

Laudo técnico de engenheiro (características):

• metodologia estruturada de inspeção
• fotos com escala (régua, fita métrica) e localização precisa
• descrições técnicas objetivas (“fissura de 0,5 mm na parede do dormitório 1, orientação vertical, extensão de 80 cm”)
• classificação por criticidade (urgente, prioritário, monitorável)
• ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) emitida pelo CREA
• força probatória em ações judiciais e administrativas

A diferença prática é enorme: em uma disputa judicial, o juiz pode desconsiderar um relatório amador por falta de credibilidade técnica. Já o laudo com ART de engenheiro é presunção de veracidade técnica, podendo ser contestado apenas por outra prova técnica equivalente.

Laudo técnico de engenheiro com ART tem força probatória judicial. Relatório de imobiliária sem assinatura técnica pode ser desconsiderado em disputas. A diferença está na metodologia, rastreabilidade e responsabilidade profissional.

3) O que a lei diz sobre o dever de zelar e o dever de entregar

O Código Civil Brasileiro (Lei 10.406/2002) estabelece princípios claros sobre as responsabilidades na locação, embora não mencione explicitamente a palavra “vistoria”.

Deveres do locador (art. 566 e seguintes):

• entregar o imóvel em condições de servir ao uso a que se destina
• garantir o uso pacífico do imóvel durante a locação
• realizar reparos necessários que não decorram de culpa do locatário
• pagar impostos e taxas que incidam sobre o imóvel (salvo disposição contrária)

Deveres do locatário (art. 569 e seguintes):

• servir-se do imóvel conforme sua destinação e uso contratado
• zelar pela conservação do imóvel
• pagar pontualmente o aluguel e encargos
• restituir o imóvel ao final da locação no estado em que o recebeu

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) complementa:

• Art. 22: responsabilidades do locador
• Art. 23: responsabilidades do locatário
• Art. 35: obrigação de restituir o imóvel no estado em que foi recebido

O ponto crucial é: como provar o estado em que foi recebido? A lei não exige vistoria formal, mas a jurisprudência consolidou que, sem prova documental robusta, a disputa se torna “palavra contra palavra”, com ônus probatório distribuído conforme o caso.

A vistoria técnica com laudo e ART é, portanto, o instrumento que materializa o cumprimento legal de ambos os deveres: o locador prova que entregou em condições adequadas; o locatário prova (ou não) que devolveu no mesmo estado.

Código Civil e Lei do Inquilinato definem deveres de locador (entregar imóvel habitável) e locatário (zelar e restituir no estado recebido). Vistoria técnica com laudo materializa o cumprimento dessas obrigações legais.

Quem paga pela vistoria? A resposta que depende de negociação e contrato

1) Vistoria de entrada: a regra do proprietário e as exceções comerciais

A prática de mercado consolidada no Brasil estabelece que o locador (proprietário) arca com os custos da vistoria de entrada. A lógica é simples: é o proprietário quem tem interesse em documentar o estado do bem que está entregando a terceiros, protegendo-se de futuras cobranças indevidas.

Argumentos a favor do locador pagar:

• é o proprietário quem entrega o imóvel e tem interesse em provar seu estado
• a vistoria protege o patrimônio do locador contra cobranças por danos pré-existentes
• o custo é diluído no valor da locação ao longo do contrato
• é prática de mercado consolidada em locações residenciais

Exceções comuns em locações comerciais: Em contratos comerciais de longo prazo ou alto valor, é frequente a divisão de custos entre locador e locatário, ou mesmo a transferência total para o inquilino. Isso ocorre porque:

• o inquilino comercial tem interesse em documentar o estado para futuras reformas
• contratos comerciais são mais flexíveis e negociáveis
• o inquilino pode querer contratar seu próprio engenheiro para vistoria independente

Em locações residenciais, o locador geralmente paga a vistoria de entrada. Em contratos comerciais, divisão de custos ou transferência para inquilino é comum. O contrato deve explicitar a responsabilidade.

2) Vistoria de saída: quando o custo é compartilhado ou transferido

A vistoria de saída é mais complexa em termos de responsabilidade de custo, porque envolve a comparação entre dois momentos e a identificação de responsabilidades por alterações.

Cenário 1: Imóvel devolvido em condições adequadas Se a vistoria de saída mostra que o imóvel está em condições compatíveis com o uso regular (desgaste natural, sem danos por mau uso), o custo da vistoria geralmente permanece com o locador, que se beneficia da confirmação de que seu patrimônio foi bem cuidado.

Cenário 2: Danos identificados na saída Se a vistoria de saída identifica danos atribuíveis ao locatário (além do desgaste natural), surge a questão: quem paga a vistoria?

• Prática comum: locador paga a vistoria e cobra o valor do locatário junto com os reparos
• Alternativa: divisão do custo da vistoria, com locatário arcando com reparos
• Contrato específico: cláusula prevendo que, em caso de danos, o locatário arca com todos os custos (vistoria + reparos)

Cenário 3: Disputa sobre responsabilidades Se há divergência sobre o que é desgaste natural versus dano por mau uso, a vistoria técnica com ART é fundamental. Nesse caso, quem contratou a vistoria pode pedir reembolso se a prova técnica favorecer sua posição.

Vistoria de saída: se imóvel está em condições adequadas, custo geralmente do locador. Se há danos atribuíveis ao locatário, custo pode ser transferido ou dividido. Contrato deve prever regras claras.

3) Vistorias periódicas e adicionais: quem arca com a manutenção preventiva?

Alguns contratos, especialmente em locações comerciais e de longo prazo, prevêem vistorias periódicas durante a vigência do contrato. Essa prática permite identificar problemas precocemente e evitar deterioração acentuada.

Vistorias periódicas preventivas:

• Interesse do locador: garantir que o imóvel está sendo conservado adequadamente
• Interesse do locatário: identificar problemas estruturais ou de instalações que são responsabilidade do locador
• Prática comum: cada parte arca com custos relacionados aos seus interesses, ou o custo é dividido

Vistorias adicionais solicitadas por uma das partes:

• Locatário solicita: para comprovar problemas estruturais, infiltrações ou defeitos de responsabilidade do locador. Se a vistoria confirmar o problema, o locatário pode pedir reembolso.
• Locador solicita: para verificar denúncias de mau uso ou descumprimento contratual. Se confirmado, o custo pode ser repassado ao locatário.

Vistoria unilateral (proteção do locatário): Uma tendência crescente é o locatário contratar sua própria vistoria de entrada, independente da vistoria do locador. Isso protege o inquilino de cobranças futuras por danos pré-existentes não registrados. O custo é do locatário, mas o benefício é a segurança jurídica.

Vistorias periódicas dividem custos conforme interesse de cada parte. Vistoria adicional solicitada por uma parte é paga por quem solicita, com possibilidade de reembolso se a prova favorecer sua posição. Locatário pode contratar vistoria unilateral para autoproteção.

A Segurança Jurídica da ART e do Laudo Técnico

1) O que é ART e por que ela transforma o laudo em prova jurídica

A ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) é um documento emitido pelo CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) que registra a responsabilidade de um profissional habilitado sobre um serviço técnico. No contexto de vistoria de imóvel, a ART vincula o engenheiro ou arquiteto ao laudo emitido.

O que a ART garante:

• o profissional é habilitado e registrado no conselho de classe
• o serviço foi executado dentro das atribuições profissionais
• há rastreabilidade (o profissional pode ser localizado e responsabilizado)
• o documento tem presunção de veracidade técnica

Diferença prática entre laudo com e sem ART:

Em ações judiciais envolvendo locação (despejo, cobrança de danos, retenção de caução), o juiz pode determinar perícia judicial. No entanto, um laudo com ART já constitui prova técnica pré-constituída, que pode ser suficiente para fundamentar a decisão sem necessidade de nova perícia.

2) Fotos com escala e croqui: a importância da rastreabilidade técnica

Um laudo técnico não se resume a texto. A evidência visual é fundamental para a força probatória do documento. No entanto, não basta “tirar fotos”. É preciso que as fotos sejam técnicas e rastreáveis.

Elementos de uma foto técnica:

• Escala: régua, fita métrica ou objeto de referência dimensional que permita avaliar tamanho real
• Localização: identificação clara do ambiente (ex.: “parede do dormitório 1, altura 1,5m, orientação norte”)
• Data: registro automático ou manual da data/hora
• Qualidade: foco, iluminação e ângulo adequados para visualização do problema

O que é croqui técnico: É um desenho simplificado da planta do imóvel com marcação dos achados. Permite que qualquer pessoa (juiz, advogado, perito) localize os problemas mesmo sem conhecer o imóvel pessoalmente.

Por que isso importa na prática:

• Fotos sem escala podem ser questionadas sobre dimensão real do problema
• Fotos sem localização podem ser questionadas sobre autenticidade (será que é desse imóvel?)
• Croqui permite confronto direto entre vistoria de entrada e saída
• A rastreabilidade técnica reduz espaço para contestação

Foto técnica de vistoria deve conter escala (régua, fita métrica), localização precisa (ambiente, altura, orientação) e data. Croqui complementar permite confronto entre vistorias de entrada e saída. Rastreabilidade técnica reduz contestação.

3) Como o laudo técnico evita disputas sobre “desgaste natural” vs. “dano por mau uso”

Uma das maiores fontes de conflito na locação é a distinção entre desgaste natural (depreciação pelo uso regular) e dano por mau uso (degradação além do esperado). O Código Civil (art. 568) estabelece que o locatário não responde por deterioração decorrente do uso regular.

O problema: sem critério técnico, o que é “desgaste natural” para um pode ser “dano grave” para outro.

Como o laudo técnico resolve:

1. Classificação por criticidade: o engenheiro não apenas descreve, mas classifica a gravidade e a causa provável de cada achado.
2. Análise de mecanismo: identifica se o problema decorre de:
   • uso regular (desgaste esperado)
   • falta de manutenção (responsabilidade do locador)
   • mau uso ou negligência (responsabilidade do locatário)
   • vício construtivo pré-existente (responsabilidade do construtor/original)
3. Comparação técnica: confronta vistoria de entrada e saída com metodologia objetiva, não subjetiva.

Exemplos práticos:

Desgaste natural é depreciação pelo uso regular (responsabilidade do locador). Dano por mau uso é degradação além do esperado (responsabilidade do locatário). Laudo técnico classifica cada achado por mecanismo e criticidade, permitindo distinção objetiva.

O que acontece se não houver vistoria? (O risco do “acordo verbal”)

1) A retenção indevida do depósito caução e como reverter

O depósito caução (fiança em dinheiro, geralmente equivalente a 1-3 meses de aluguel) é uma das garantias mais comuns na locação. No final do contrato, o locador pode reter o valor para cobrir danos ou débitos. Mas e se não houver vistoria?

Cenário típico de conflito:

• Locatário devolve o imóvel
• Locador retém o depósito caução alegando “danos”
• Locatário contesta, dizendo que os problemas já existiam
• Não há prova documental do estado na entrada
• Conflito se torna “palavra contra palavra”

Consequências da falta de vistoria:

• Para o locador: risco de ser processado por retenção indevida, com obrigação de devolver o valor (às vezes em dobro, se caracterizado enriquecimento ilícito)
• Para o locatário: dificuldade de provar que os danos já existiam, podendo perder o depósito injustamente

Como reverter (se você é locatário):

• contratar vistoria técnica independente na saída, com ART
• reunir qualquer evidência prévia (fotos de quando entrou, mensagens, testemunhas)
• solicitar ao locador a vistoria de entrada (se existir)
• em última instância, buscar o judiciário com prova técnica atual

Como prevenir (para ambas as partes):

• fazer vistoria técnica de entrada com laudo e ART
• anexar o laudo ao contrato de locação
• fazer vistoria de saída com mesmo profissional ou metodologia comparável

Sem vistoria de entrada, retenção do depósito caução vira disputa de “palavra contra palavra”. Locatário pode contratar vistoria técnica de saída para contestar. Prevenção: vistoria de entrada com laudo e ART anexado ao contrato.

2) A dificuldade de prova em ações de despejo e cobrança

Ações judiciais de despejo e cobrança de danos frequentemente dependem de prova do estado do imóvel. Sem vistoria técnica, a instrução processual se torna complexa e incerta.

Ação de despejo por infração contratual: O locador pode pedir despejo se o locatário descumpriu obrigações (não zelar pelo imóvel, causar danos, sublocar sem autorização). Mas precisa provar a infração.

Sem vistoria:

• o locador precisa produzir prova testemunhal (frágil)
• o juiz pode determinar perícia judicial (demorada e cara)
• a ação pode ser julgada improcedente por falta de prova

Com vistoria técnica:

• o laudo com ART é prova pré-constituída
• o juiz pode dispensar perícia judicial
• a ação é mais rápida e tem maior chance de procedência

Ação de cobrança de danos: O locador pode cobrar reparos do locatário. Mas precisa provar que os danos são atribuíveis ao inquilino, não pré-existentes.

Sem vistoria de entrada:

• o locatário pode alegar que os danos já existiam
• o locador tem o ônus de provar o contrário
• risco de perda da ação

Com vistoria de entrada e saída:

• comparação técnica entre estados
• atribuição clara de responsabilidades
• prova robusta para fundamentar cobrança

Ações de despejo e cobrança de danos dependem de prova do estado do imóvel. Sem vistoria técnica, processo se torna complexo, com risco de perícia judicial e incerteza. Laudo com ART agiliza e fundamenta a ação.

3) O prejuízo para ambas as partes: insegurança para locador e inquilino

A ausência de vistoria técnica não prejudica apenas uma das partes. Cria insegurança jurídica generalizada que pode resultar em prejuízo para todos.

Prejuízos para o locador:

• não consegue provar estado do imóvel na entrega
• risco de perder ações de cobrança de danos
• dificuldade em reter depósito caução legitimamente
• tempo e custo com disputas judiciais
• desgaste da relação com inquilinos
• possível desvalorização do imóvel por falta de histórico

Prejuízos para o locatário:

• pode ser cobrado por danos que não causou
• risco de perder depósito caução indevidamente
• necessidade de produzir prova em momento posterior (mais difícil)
• tempo e custo com defesa judicial
• restrição de crédito ou problemas com fiador

Prejuízos para a relação locatícia:

• desconfiança mútua desde o início
• maior propensão a conflitos
• dificuldade de negociação amigável
• desgaste emocional para ambas as partes

O custo-benefício da vistoria técnica: O investimento em vistoria técnica profissional (com laudo e ART) é uma fração pequena do valor de um depósito caução ou de uma ação judicial. Funciona como seguro de paz jurídica para ambas as partes.

Ausência de vistoria técnica gera insegurança jurídica para locador e locatário. Prejuízos incluem perda de ações judiciais, retenção indevida de caução, tempo e custo com disputas. Vistoria profissional é investimento em proteção mútua.

Cláusulas Contratuais Estratégicas: Protegendo Locador e Locatário

1) Modelos de cláusulas sobre custos de vistoria e manutenção

A clareza contratual é a melhor forma de evitar disputas. Um contrato bem elaborado prevê as situações mais comuns e define responsabilidades antes que se tornem problemas.

Nota: Os modelos abaixo são textos-base para orientação. A versão final deve ser ajustada pelo advogado responsável conforme o caso concreto.

Modelo 1 — Cláusula de vistoria de entrada (responsabilidade do locador)

“O LOCADOR se compromete a fornecer, antes da entrega das chaves, Laudo de Vistoria Técnica elaborado por profissional habilitado (engenheiro civil ou arquiteto), com registro fotográfico, descrição do estado do imóvel e Anotação de Responsabilidade Técnica (ART). O referido laudo será anexado ao presente contrato como Anexo I, servindo como linha base para verificação do estado de conservação do imóvel.”

Modelo 2 — Cláusula de vistoria de saída (responsabilidade compartilhada condicionada)

“Ao final do contrato, será realizada Vistoria de Saída por profissional habilitado. O custo inicial da vistoria será arcado pelo LOCADOR. Caso sejam identificados danos atribuíveis ao LOCATÁRIO (além do desgaste natural), o custo da vistoria e dos reparos será de responsabilidade do LOCATÁRIO, podendo ser descontado do depósito caução ou cobrado separadamente.”

Modelo 3 — Cláusula de vistoria periódica (manutenção preventiva)

“Fica estabelecida a realização de vistorias periódicas a cada [X] meses, com custo dividido igualmente entre LOCADOR e LOCATÁRIO. A vistoria terá por objetivo verificar o estado de conservação do imóvel e identificar necessidades de manutenção preventiva. O relatório de cada vistoria será anexado ao contrato e servirá como complemento da linha base original.”

Modelo 4 — Cláusula de vistoria adicional solicitada por uma das partes

“Qualquer das partes poderá solicitar vistoria adicional quando houver indícios de anomalias ou necessidade de comprovação de reparos. Quem solicitar arcará com o custo inicial. Caso a vistoria comprove vício de responsabilidade da outra parte, o custo será reembolsado juntamente com os reparos necessários.”

Modelo 5 — Cláusula de vistoria unilateral pelo locatário

“É facultado ao LOCATÁRIO contratar, às suas expensas, vistoria técnica independente por profissional habilitado, no prazo de até 7 (sete) dias após a entrega das chaves. O laudo resultante será anexado ao contrato como Anexo II, e eventuais divergências em relação ao laudo do LOCADOR serão resolvidas por negociação ou por terceiro profissional indicado de comum acordo.”

Contrato de locação deve prever: quem paga vistoria de entrada e saída, critérios para divisão de custos, periodicidade de vistorias e procedimentos em caso de vistoria unilateral. Cláusulas claras evitam disputas.

2) A vistoria unilateral: quando o inquilino contrata seu próprio engenheiro

Uma tendência crescente no mercado brasileiro é o locatário contratar sua própria vistoria técnica de entrada, independente da vistoria realizada pelo locador ou imobiliária. Essa prática é chamada de vistoria unilateral.

Por que o locatário faz isso?

• desconfiança em relação à completude do laudo do locador
• medo de ser cobrado por danos pré-existentes não registrados
• desejo de proteção jurídica adicional
• contratos de alto valor (locações comerciais, imóveis de luxo)

Aspectos jurídicos da vistoria unilateral:

• é direito do locatário documentar o estado do imóvel que está recebendo
• o laudo tem validade jurídica se elaborado por profissional habilitado com ART
• em caso de divergência entre os laudos, a disputa pode ser resolvida por:
  • negociação direta entre as partes
  • indicação de terceiro profissional (árbitro técnico)
  • ação judicial com perícia de court

Recomendação da Barbosa Estrutural: Para locações de alto valor ou contratos comerciais, a vistoria unilateral pelo locatário é recomendada como prática de autoproteção. O custo é pequeno em relação ao risco de disputas futuras.

Vistoria unilateral é aquela contratada pelo locatário independente do locador. É recomendada em locações de alto valor para proteção contra cobranças por danos pré-existentes. Laudo com ART tem validade jurídica.

3) O termo de aceitação e a ciência do estado do imóvel

Além do laudo de vistoria, é fundamental que o contrato inclua um Termo de Aceitação ou Declaração de Ciência, no qual o locatário reconhece ter recebido o imóvel nas condições descritas.

Elementos essenciais do termo de aceitação:

1. Referência ao laudo: “O LOCATÁRIO declara ter recebido o Laudo de Vistoria de Entrada (Anexo I) e ter ciência de seu conteúdo integral.”
2. Lista de itens pré-existentes: “O LOCATÁRIO reconhece como pré-existentes as seguintes condições: [listar itens específicos, ex.: fissura na parede do dormitório 1, mancha de umidade no teto do banheiro, piso arranhado na sala].”
3. Responsabilidade por danos futuros: “O LOCATÁRIO se compromete a restituir o imóvel nas mesmas condições descritas no laudo, salvo desgaste natural decorrente do uso regular.”
4. Assinatura do locatário: A assinatura é prova de ciência e aceitação, dificultando alegações futuras de desconhecimento.

Termo de aceitação é declaração do locatário reconhecendo o estado do imóvel. Deve referenciar o laudo, listar itens pré-existentes e ser assinado. É prova de ciência que dificulta alegações de desconhecimento.

A Vistoria como Investimento em Paz Jurídica

1) Síntese: a vistoria técnica não é custo, é proteção patrimonial

Ao longo deste guia, demonstramos que a vistoria de imóvel na locação transcende a simples verificação de estado. Ela é instrumento de prova, ferramenta de negociação e seguro contra disputas.

A pergunta “quem paga?” é secundária diante da pergunta “quem se protege?”. A resposta é: ambas as partes.

• O locador se protege de cobranças por danos pré-existentes e tem prova para exigir reparos.
• O locatário se protege de responsabilidades por problemas que não causou e tem prova para contestar cobranças indevidas.

O custo de uma vistoria técnica profissional (com engenheiro, laudo estruturado e ART) é ínfimo comparado:

• valor de uma ação judicial
• ao custo de reparos indevidos
• prejuízo da retenção indevida do depósito caução
• ao desgaste emocional de disputas prolongadas

Vistoria técnica na locação é investimento em proteção patrimonial, não custo. Locador e locatário se protegem de disputas. O valor da vistoria é ínfimo comparado ao custo de ações judiciais e reparos indevidos.

2) FAQ SEO — Perguntas frequentes sobre vistoria na locação

1) Quem deve pagar a vistoria de entrada na locação?

Na prática de mercado consolidada no Brasil, o locador (proprietário) arca com os custos da vistoria de entrada. A lógica é que o proprietário tem interesse em documentar o estado do bem que está entregando. Em contratos comerciais, divisão ou transferência de custos pode ser negociada.

2) E a vistoria de saída, quem paga?

Depende do resultado. Se o imóvel está em condições adequadas (desgaste natural), o custo geralmente permanece com o locador. Se há danos atribuíveis ao locatário, o custo pode ser transferido ou dividido conforme contrato.

3) A vistoria é obrigatória por lei?

Não há exigência legal explícita de vistoria formal na Lei do Inquilinato ou no Código Civil. No entanto, a jurisprudência reconhece a importância da prova documental do estado do imóvel, e a ausência de vistoria dificulta a defesa de ambas as partes em disputas.

4) Qual a diferença entre laudo de imobiliária e laudo de engenheiro?

Laudo de imobiliária é relatório amador, sem força probatória robusta. Laudo de engenheiro com ART é documento técnico com presunção de veracidade, podendo ser contestado apenas por outra prova técnica equivalente.

5) O que é ART e por que é importante?

ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) é documento emitido pelo CREA que vincula o profissional ao serviço executado. Confere validade jurídica ao laudo e serve como prova em disputas contratuais e judiciais.

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