Seja para vender, comprar, financiar ou até mesmo regularizar um imóvel, é comum surgir a necessidade de uma avaliação técnica profissional. E nesse cenário, o engenheiro civil é um dos profissionais mais indicados para realizar essa análise.
Mas, afinal, como é feita a avaliação de um imóvel pelo engenheiro? Quais critérios são levados em consideração? E qual é o resultado esperado desse processo? Neste artigo, vamos explicar passo a passo como funciona essa avaliação técnica imobiliária.
O que é uma Avaliação de Imóvel?
A avaliação de imóvel é o processo técnico de determinar o valor real de mercado de um bem imóvel (casa, apartamento, terreno, prédio comercial etc.), com base em uma série de fatores objetivos e normatizados.
Ela é regulada pela ABNT NBR 14.653, que traz as diretrizes para avaliações de bens em geral.
Quem pode fazer?
A avaliação pode ser feita por:
- Engenheiro civil
- Arquiteto
- Engenheiro agrônomo (em áreas rurais)
O profissional deve estar registrado no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) e emitir o ART (Anotação de Responsabilidade Técnica).
Etapas da Avaliação Imobiliária pelo Engenheiro
1. Vistoria técnica no local
O engenheiro visita o imóvel para verificar:
- Padrão de acabamento (simples, médio, alto)
- Estado de conservação
- Materiais usados na construção
- Medidas reais da edificação
- Presença de patologias (rachaduras, infiltrações, etc.)
- Regularidade da construção com a prefeitura
Geralmente, são tiradas fotos detalhadas de todos os ambientes.
2. Levantamento documental
Além da vistoria, o engenheiro também analisa documentos do imóvel, como:
- Matrícula atualizada no cartório
- Planta aprovada
- Habite-se
- IPTU
- Regularização da obra
Esses dados são importantes para verificar se o imóvel está legalizado e se existe alguma restrição que afete seu valor.
3. Análise do mercado local
A avaliação considera o valor de mercado de imóveis semelhantes na mesma região (comparáveis em tamanho, padrão e localização). O engenheiro faz uma pesquisa de mercado com base em:
- Preços de venda recentes
- Ofertas de imóveis similares
- Tendência de valorização ou desvalorização da região
4. Cálculo do valor do imóvel
Utilizando métodos técnicos, o engenheiro aplica fórmulas específicas previstas na NBR 14.653. Os métodos mais comuns são:
- Método comparativo direto de dados de mercado (mais usado)
- Método da renda (para imóveis comerciais ou alugados)
- Método evolutivo (para terrenos com construção)
O resultado é o valor de mercado do imóvel, que pode incluir também o valor do terreno separadamente.
5. Elaboração do laudo técnico
Por fim, o engenheiro emite um laudo técnico de avaliação, que inclui:
- Descrição completa do imóvel
- Fotos e plantas
- Análise dos fatores que influenciaram o valor
- Valor final estimado
- ART registrada no CREA
Esse laudo é aceito por bancos, órgãos públicos, cartórios e na Justiça, quando necessário.
Quando é necessária essa avaliação?
A avaliação por engenheiro é exigida ou recomendada em situações como:
- Financiamento imobiliário
- Compra e venda com segurança jurídica
- Partilha de bens (divórcio ou inventário)
- Atualização patrimonial
- Ações judiciais de desapropriação ou indenização
Conclusão
A avaliação feita por um engenheiro é um processo técnico, sério e fundamental para garantir transparência e segurança em qualquer negociação imobiliária. Mais do que um “chute” de mercado, ela é baseada em dados, normas e responsabilidade profissional.
