Entenda por que você não pode começar a reforma sem o aval do condomínio
Vai reformar o apartamento? Trocar o piso, derrubar uma parede, mudar o banheiro de lugar ou até mesmo dar uma repaginada completa?
Antes de pegar no martelo, saiba que sim, você precisa de autorização para reformar um apartamento. Não é só uma questão de cortesia com os vizinhos — é uma exigência legal e de segurança.
Neste blog, você vai entender por que a autorização é necessária, quais documentos são exigidos, o que pode ou não ser feito e como evitar multas, conflitos e até o embargo da obra.
Por que preciso de autorização para reformar meu próprio apartamento?
Embora o imóvel seja de sua propriedade, ele faz parte de uma estrutura coletiva: o condomínio. Isso significa que qualquer alteração que possa afetar a segurança, o funcionamento ou o bem-estar dos demais moradores precisa ser controlada e autorizada.
Segundo o Código Civil (Lei 10.406/2002) e a NBR 16.280 (ABNT), todas as reformas em áreas privativas de edifícios residenciais ou comerciais devem ser comunicadas e autorizadas pelo síndico.
O que a NBR 16.280 diz?
A norma da ABNT regulamenta as reformas em edifícios e estabelece que:
- O condômino deve apresentar um plano de reforma detalhado antes de iniciar a obra
- A obra só pode começar após análise e aprovação do síndico e/ou administradora
- Toda reforma que altere sistemas hidráulicos, elétricos, estruturais ou interfira nas áreas comuns precisa de um responsável técnico habilitado (engenheiro ou arquiteto) e da devida ART ou RRT
Quais documentos são exigidos para a autorização?
O síndico pode solicitar os seguintes documentos antes de aprovar a reforma:
- Memorial descritivo da obra
- Plantas ou croquis com o que será alterado
- Cronograma da obra
- ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica)
- Cópia da carteira profissional do responsável técnico
- Termo de responsabilidade assinado pelo morador
Importante: Sem esses documentos, o síndico pode — e deve — proibir o início da obra.
Que tipo de obra precisa de autorização?
Quase todas as reformas em apartamento exigem autorização, principalmente quando envolvem:
- Troca de revestimentos (piso, azulejo)
- Demolição ou construção de paredes
- Instalações elétricas ou hidráulicas novas
- Rebaixamento de forro ou iluminação embutida
- Instalação de ar-condicionado com furo em fachada
- Mudança de layout do banheiro ou da cozinha
Mesmo obras pequenas e sem quebra devem ser comunicadas, pois geram movimentação de pessoal e materiais no prédio.
O que acontece se eu reformar sem autorização?
Se você iniciar uma obra sem comunicar o condomínio:
- A obra pode ser embargada pelo síndico
- Você pode ser multado conforme a convenção do condomínio
- Pode haver ações judiciais em caso de danos a outros apartamentos
- Responsabilidade civil e criminal em caso de acidente ou comprometimento da estrutura
Como pedir autorização para reformar?
- Contrate um profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto)
- Solicite a ART ou RRT para a obra
- Monte um dossiê com planta, cronograma e descrição da reforma
- Entregue tudo ao síndico com antecedência
- Aguarde a aprovação formal por escrito
- Avise os vizinhos e inicie a obra dentro das normas do prédio
Conclusão
Sim, reformar um apartamento exige autorização do condomínio — mesmo que seja na sua unidade privativa. Isso protege você, seus vizinhos e o edifício como um todo.
Reformar sem comunicar é arriscado, ilegal e pode custar muito caro. Regularize sua obra, contrate um profissional habilitado e tenha tranquilidade durante toda a reforma.
