A infiltração em imóveis é um problema recorrente que pode gerar prejuízos estéticos, estruturais e até mesmo afetar a saúde dos moradores. Manchas nas paredes, mofo, bolhas na pintura e odores desagradáveis são sinais visíveis de umidade que indicam a presença de infiltração. No entanto, uma dúvida frequente é: de quem é a responsabilidade por resolver esse problema?
Entender quem deve arcar com os custos de reparo é fundamental para evitar conflitos entre proprietários, construtoras, condomínios ou locatários. A resposta depende de diversos fatores, como a origem da infiltração, o tipo de imóvel e o contrato firmado entre as partes.
Tipos de infiltração e responsabilidades
A responsabilidade pela infiltração pode variar de acordo com sua origem. Entre os tipos mais comuns estão:
1. Infiltração por defeito de construção
Quando a infiltração é causada por falhas na execução da obra — como impermeabilização inadequada, fissuras em lajes, telhados mal construídos ou utilização de materiais de baixa qualidade — a responsabilidade geralmente é da construtora ou do empreiteiro.
Nesse caso, o proprietário pode exigir a reparação do defeito dentro do prazo de garantia previsto em contrato ou pela legislação vigente. Normalmente, esse prazo é de cinco anos para problemas estruturais, segundo o Código Civil.
2. Infiltração por manutenção inadequada
Se a infiltração ocorre devido à falta de manutenção do imóvel — como telhas quebradas, calhas entupidas ou ralos danificados — a responsabilidade recai sobre o proprietário ou síndico do condomínio, dependendo da área afetada.
No caso de imóveis alugados, o contrato de locação define quem deve cuidar da manutenção. Geralmente, pequenas manutenções internas ficam a cargo do inquilino, enquanto problemas estruturais ou de impermeabilização são de responsabilidade do proprietário.
3. Infiltração em condomínios
Em edifícios e conjuntos residenciais, as áreas comuns como lajes, telhados, sacadas e tubulações centrais são de responsabilidade do condomínio. Quando a infiltração se origina nessas áreas, é obrigação da administração do condomínio realizar o reparo.
Por outro lado, infiltrações que surgem em unidades privativas devido ao uso inadequado, modificações ou falta de manutenção são responsabilidade do proprietário do apartamento ou sala.
4. Infiltração por fatores externos
Algumas infiltrações podem ser causadas por fatores externos, como chuvas intensas, enchentes ou problemas de drenagem no terreno. Nesses casos, a responsabilidade pode ser compartilhada, e a atuação do condomínio, construtor ou mesmo do poder público depende da origem do problema.
Como comprovar a responsabilidade
Para definir a responsabilidade, é fundamental identificar a causa da infiltração. Algumas medidas importantes incluem:
- Contratar um profissional qualificado, como engenheiro civil ou empresa especializada, para elaborar um laudo técnico detalhado;
- Registrar fotografias e evidências do problema e do progresso da infiltração;
- Verificar contratos, garantias e regulamentos, como manuais de construtora, contratos de locação ou convenção condominial;
- Documentar tentativas de reparo ou notificações enviadas às partes responsáveis.
O laudo técnico é crucial em disputas judiciais ou negociações, pois aponta com clareza a origem da infiltração e identifica o responsável pelo reparo.
Medidas preventivas
Além de identificar responsabilidades, é essencial investir em medidas preventivas para evitar infiltrações futuras:
- Realizar manutenção periódica em telhados, calhas, ralos e tubulações;
- Garantir impermeabilização adequada de lajes, sacadas e áreas externas;
- Evitar acúmulo de água em áreas externas e terrenos;
- Inspecionar regularmente áreas comuns em condomínios.
A prevenção não só reduz os riscos de infiltração, como também evita disputas sobre responsabilidades futuras.
