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A compra de um imóvel envolve uma série de etapas, documentos, contratos, impostos e procedimentos cartorários. Por isso, embora muitas pessoas contem com o auxílio de corretores e imobiliárias, a orientação jurídica pode contribuir para tornar a negociação mais segura.

O advogado imobiliário pode atuar desde o início da compra, bem como acompanhar as etapas posteriores à assinatura do contrato. Desse modo, sua atuação pode ajudar a identificar riscos, esclarecer dúvidas e evitar problemas que poderiam gerar prejuízos ao comprador.

Além disso, o profissional pode prestar serviços em diferentes tipos de aquisição, como compra de imóveis usados, imóveis na planta, propriedades financiadas, imóveis em leilão e terrenos.

Qual é a importância do advogado imobiliário na compra de um imóvel?

A compra de uma propriedade não depende apenas da vontade do comprador e do vendedor, pois é necessário verificar se o imóvel está regularizado, bem como se o vendedor possui legitimidade para negociá-lo. Ademais, é preciso identificar se existem dívidas, restrições ou processos capazes de afetar a operação. Desse modo, essas verificações podem contribuir para uma negociação mais segura.

Por isso, a análise jurídica pode ser importante para:

• verificar a documentação do imóvel, bem como analisar a situação do vendedor;
• identificar dívidas e restrições;
• revisar o contrato de compra e venda;
• esclarecer as responsabilidades das partes;
• orientar sobre impostos e despesas;
• acompanhar a escritura pública;
• auxiliar no registro do imóvel;
• prevenir conflitos futuros.

Assim, a análise jurídica permite avaliar diferentes aspectos da negociação. Portanto, o acompanhamento profissional pode ajudar a identificar possíveis irregularidades antes da conclusão da compra.

Assim, a atuação do advogado pode ocorrer de maneira preventiva, ou seja, antes que os problemas apareçam. Entretanto, o profissional também pode atuar quando já existe uma dificuldade relacionada à negociação.

Quais serviços um advogado imobiliário pode oferecer?

1. Análise da documentação do imóvel para compra ou venda

Um dos principais serviços prestados pelo advogado imobiliário é a análise da documentação da propriedade. Os registros oficiais podem revelar informações que o comprador não identifica durante a visita ao imóvel ou em uma conversa inicial com o vendedor.

Podem ser analisados documentos como, por exemplo:

• matrícula atualizada;
• certidão de ônus reais;
• certidão de inteiro teor;
• certidões de ações judiciais;
• certidões fiscais;
• comprovantes de pagamento de impostos;
• documentos relacionados ao condomínio;
• plantas e documentos da construção;
• registros de hipoteca, penhora ou alienação fiduciária;
• documentos de inventário, divórcio ou partilha.

Ademais, a documentação deve ser comparada com a situação real do imóvel. Isso acontece porque podem existir diferenças entre a área construída e a área registrada, bem como reformas ou ampliações sem a devida regularização.

Portanto, a conferência documental deve ocorrer antes da assinatura do contrato e, principalmente, antes do pagamento de valores elevados.

2. Pesquisa sobre a situação jurídica do vendedor

Além da análise do imóvel, o advogado pode verificar a situação jurídica do vendedor. Essa investigação é relevante porque determinados problemas financeiros ou judiciais podem afetar a segurança da transação.

Dependendo do caso, podem ser analisadas:

• certidões cíveis;
• certidões fiscais;
• certidões trabalhistas;
• certidões de execuções;
• situação do estado civil;
• existência de inventário;
• processos de divórcio ou partilha;
• poderes de representação;
• documentos societários, quando o vendedor é uma empresa.

Desse modo, é possível avaliar se o vendedor possui legitimidade para realizar a operação. Além disso, a análise pode ajudar a identificar situações que eventualmente indiquem risco de fraude ou de questionamento futuro da venda.

Todavia, a existência de um processo ou de uma dívida não significa automaticamente que a compra seja inviável. Por isso, cada situação deve ser examinada conforme os documentos e as circunstâncias específicas.

3. Realização de due diligence imobiliária

A due diligence imobiliária consiste em uma análise ampla da situação jurídica e documental do imóvel, bem como, em alguns casos, de seus aspectos urbanísticos e ambientais. Assim, esse procedimento permite examinar diferentes informações relacionadas à propriedade. Ademais, a análise pode contribuir para a identificação de pendências, pois determinadas irregularidades podem afetar a segurança da negociação.

Durante esse trabalho, podem ser avaliados alguns pontos, como por exemplo:

• histórico de propriedade, bem como cadeia de transmissões;
• existência de gravames;
• débitos fiscais;
• regularidade da construção;
• processos judiciais;
• restrições ambientais;
• limitações urbanísticas;
• situação do loteamento;
• compatibilidade entre os registros e a realidade do imóvel.

Desse modo, a due diligence permite reunir informações relevantes sobre a situação do imóvel. Portanto, sua realização pode auxiliar na identificação de riscos antes da conclusão da operação imobiliária.

Ou seja, trata-se de uma investigação mais detalhada, especialmente recomendada para negociações de alto valor ou que envolvam imóveis complexos.

Além disso, a due diligence pode ser importante para empresas, investidores e compradores que pretendem adquirir terrenos, áreas comerciais, imóveis rurais ou propriedades com histórico documental extenso.

4. Elaboração e revisão do contrato de compra e venda

O advogado pode elaborar ou revisar o contrato que formalizará a negociação. Dessa forma, o documento registra com mais precisão as condições acordadas entre o comprador e o vendedor.

Entre os principais pontos que o advogado pode analisar estão:

• identificação das partes;
• descrição do imóvel;
• preço;
• forma de pagamento;
• valor do sinal;
• prazo para quitação;
• data de entrega da posse;
• responsabilidades por impostos e taxas;
• obrigação de apresentar documentos;
• multas;
• garantias;
• hipóteses de rescisão;
• consequências do inadimplemento;
• prazo para lavratura da escritura;
• responsabilidade pelo registro.

Contudo, não basta observar apenas o valor do imóvel. Também é necessário analisar as consequências de cada cláusula, pois uma obrigação mal definida pode gerar discussões no futuro.

Por isso, o contrato deve estabelecer prazos, responsabilidades e penalidades de maneira clara e objetiva.

5. Orientação sobre sinal e arras

Em muitas negociações, o comprador paga uma quantia inicial para demonstrar seu interesse ou reservar o imóvel. As partes podem definir esse valor como sinal ou arras, conforme a finalidade estabelecida na negociação. Contudo, as consequências do pagamento podem variar conforme as condições estabelecidas no negócio. Por isso, é importante compreender a natureza desse valor, bem como as obrigações relacionadas ao seu pagamento.

Assim, o advogado pode explicar:

• a natureza do valor pago;
• se existe direito de arrependimento;
• quais são as consequências da desistência;
• quando o sinal deve ser devolvido;
• em quais situações pode haver retenção;
• como o valor será abatido do preço final;
• quais multas podem ser aplicadas.

Desse modo, a orientação jurídica pode esclarecer as condições relacionadas ao sinal ou às arras. Portanto, as partes podem compreender melhor as consequências previstas para diferentes situações.

Assim, o comprador consegue compreender melhor os efeitos do pagamento inicial. Entretanto, é fundamental que o contrato esclareça expressamente a finalidade do valor, porque a falta de precisão pode provocar conflitos.

6. Assessoria na compra de imóvel financiado

A compra financiada envolve o comprador, o vendedor e a instituição financeira. Além disso, geralmente exige análise de crédito, avaliação do imóvel, assinatura de contrato bancário e constituição de uma garantia.

O advogado pode auxiliar na compreensão de:

• valor da entrada;
• condições do financiamento;
• juros;
• prazo de pagamento;
• seguros;
• encargos;
• alienação fiduciária;
• condições para liberação do crédito;
• obrigações do comprador;
• consequências do atraso;
• regras para quitação antecipada.

Ademais, o profissional pode verificar se o contrato de compra e venda está de acordo com o financiamento aprovado.

Por isso, a assessoria jurídica pode ajudar a evitar situações em que o comprador assina um contrato sem compreender completamente as condições do crédito ou as consequências do não pagamento.

7. Análise de imóveis na planta

A compra de um imóvel na planta possui características próprias. Nesse caso, o comprador não adquire apenas uma unidade pronta, mas também assume obrigações relacionadas a uma obra que ainda será concluída.

O advogado pode analisar:

• contrato de promessa de compra e venda;
• memorial de incorporação;
• registro da incorporação;
• prazo de entrega;
• prazo de tolerância;
• índice de correção das parcelas;
• condições de financiamento;
• cobrança de comissão de corretagem;
• regras de distrato;
• patrimônio de afetação, quando aplicável;
• especificações do imóvel;
• penalidades por atraso.

Contudo, as informações divulgadas em anúncios e materiais publicitários devem ser comparadas com o contrato. Ou seja, aquilo que foi prometido ao comprador precisa estar adequadamente previsto na documentação da negociação.

Desse modo, a revisão contratual pode ajudar a esclarecer o que será entregue, em qual prazo e sob quais condições.

8. Análise de imóveis usados

Os imóveis usados podem apresentar problemas que não são identificados facilmente durante a visita, por isso, a análise jurídica deve considerar tanto os documentos quanto as condições efetivas da propriedade.

Podem ser investigadas situações como:

• reformas não regularizadas;
• divergência entre a área construída e a matrícula;
• débitos de IPTU;
• débitos condominiais;
• ocupação por terceiros;
• locação ainda vigente;
• usufruto;
• inventário pendente;
• restrições de uso;
• problemas na transferência;
• pendências relacionadas à construção.

Além disso, é importante verificar se o imóvel será entregue livre e desimpedido, salvo se as partes tiverem combinado algo diferente.

Portanto, o contrato deve registrar as condições de entrega, os prazos e a responsabilidade por eventuais pendências.

9. Verificação de dívidas e restrições

Antes de concluir a compra, o advogado pode auxiliar na identificação de dívidas relacionadas ao imóvel e ao vendedor.

Entre as pendências que podem ser verificadas estão:

• IPTU;
• taxas municipais;
• contribuições de melhoria;
• taxas condominiais;
• multas administrativas;
• contas vinculadas ao imóvel;
• parcelas de financiamento;
• penhoras;
• hipotecas;
• alienação fiduciária;
• restrições judiciais.

Assim, o comprador pode conhecer melhor os riscos envolvidos antes de realizar o pagamento.

Entretanto, a responsabilidade por cada dívida deve ser definida no contrato. Por isso, o documento precisa indicar quem deverá quitar a pendência, em qual prazo e quais serão as consequências caso isso não aconteça.

10. Orientação sobre impostos e despesas

A compra de um imóvel envolve diversas despesas além do preço negociado. Ademais, os valores podem variar conforme a localização, o tipo de operação e as características da propriedade.

Entre os custos que podem ser analisados estão:

• Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, conhecido como ITBI;
• escritura pública;
• registro do título;
• certidões;
• avaliação bancária;
• custos de financiamento;
• taxas cartorárias;
• despesas condominiais;
• tributos municipais.

O advogado pode explicar quais despesas costumam estar relacionadas à operação e como elas podem ser distribuídas entre as partes.

Todavia, a responsabilidade pelo pagamento pode depender da legislação aplicável e do que foi combinado no contrato. Por isso, é importante evitar suposições e registrar as obrigações por escrito.

11. Acompanhamento da escritura pública

Em determinadas situações, a compra exige a lavratura de uma escritura pública. Por isso, o advogado pode orientar as partes sobre os documentos necessários, bem como acompanhar a formalização do ato. Ademais, esse acompanhamento pode contribuir para a identificação de informações divergentes, pois os dados apresentados devem estar de acordo com a documentação da negociação.

Assim, esse acompanhamento pode envolver:

• conferência dos dados pessoais;
• verificação da descrição do imóvel;
• análise dos valores declarados;
• conferência das condições da negociação;
• orientação sobre a assinatura;
• avaliação de exigências do tabelionato;
• correção de informações divergentes.

Desse modo, a análise dos documentos pode auxiliar na correta formalização do ato. Portanto, a orientação jurídica pode contribuir para que as partes compreendam as exigências relacionadas à escritura pública. Desse modo, a escritura pode ser elaborada de acordo com a operação efetivamente realizada.

Além disso, a conferência dos dados é importante porque erros na escritura podem dificultar etapas posteriores, como o registro e a atualização da matrícula.

12. Acompanhamento do registro do imóvel

A escritura ou o contrato não substitui, em todos os casos, o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Portanto, essa etapa também pode ser acompanhada pelo advogado.

O profissional pode auxiliar em:

• apresentação do título;
• análise de exigências cartorárias;
• correção de documentos;
• pagamento de emolumentos;
• cumprimento de prazos;
• confirmação do registro;
• atualização da matrícula.

Ou seja, a formalização da compra não termina necessariamente com a assinatura do contrato ou da escritura.

Por isso, é importante verificar se o título foi efetivamente registrado e se a matrícula passou a refletir a nova situação do imóvel.

13. Análise de procurações e representantes

Algumas compras são realizadas por meio de procuradores ou representantes legais. Assim, nesses casos, o advogado pode verificar se a pessoa possui poderes suficientes para assinar documentos, bem como concluir a transação. Ademais, essa análise é importante porque os poderes concedidos devem ser compatíveis com os atos que serão praticados. Por isso, a documentação deve ser avaliada com atenção. Contudo, a existência de uma procuração não significa, por si só, que o representante possa realizar qualquer ato. Ou seja, é necessário verificar quais poderes foram efetivamente concedidos. Desse modo, possíveis limitações podem ser identificadas antes da formalização do negócio.

Portanto, podem ser analisados:

• validade da procuração, bem como os poderes concedidos;
• prazo de validade;
• identificação do outorgante;
• necessidade de procuração pública;
• possibilidade de substabelecimento;
• compatibilidade entre os poderes e o negócio.

Ademais, cada documento deve ser analisado conforme as características da negociação, pois as exigências podem variar de acordo com o ato pretendido. Assim, a análise permite verificar se a representação atende às necessidades da transação. Desse modo, eventuais limitações ou irregularidades podem ser identificadas previamente. Portanto, a orientação jurídica pode contribuir para a correta formalização da compra.

Além disso, quando uma empresa participa da negociação, podem ser conferidos os documentos societários e os poderes de seus representantes.

Assim, a análise pode reduzir o risco de questionamentos sobre a validade dos atos praticados.

14. Assessoria na compra de imóveis em leilão

A compra de imóveis em leilão possui regras específicas, por isso, o comprador deve analisar cuidadosamente o edital e a situação da propriedade antes de apresentar uma proposta.

O advogado pode examinar:

• edital do leilão;
• matrícula do imóvel;
• existência de ocupantes;
• débitos;
• gravames;
• processos judiciais;
• condições de pagamento;
• responsabilidade por despesas;
• possibilidade de desocupação;
• regras para imissão na posse;
• riscos de impugnação ou anulação.

Todavia, o imóvel adquirido em leilão pode apresentar dificuldades práticas e jurídicas. Desse modo, a análise prévia é importante para que o comprador compreenda os riscos antes de assumir qualquer obrigação.

15. Negociação de cláusulas e condições

O advogado imobiliário também pode participar das negociações entre comprador e vendedor. Assim, pode auxiliar na transformação de acordos verbais em cláusulas claras e verificáveis.

Podem ser negociados:

• preço;
• prazo de pagamento;
• valor do sinal;
• data de entrega da posse;
• responsabilidade por débitos;
• prazo para apresentação de documentos;
• condições para obtenção de financiamento;
• multas;
• garantias;
• possibilidade de rescisão;
• prazo para escritura;
• obrigação de registro.

Além disso, a participação jurídica pode ajudar a equilibrar as obrigações assumidas pelas partes.

Por isso, a negociação pode ser mais segura quando todos os pontos relevantes são discutidos antes da assinatura do contrato.

16. Elaboração de notificações e documentos complementares

Durante a compra, podem surgir situações que exigem comunicações formais entre as partes. Nesse contexto, o O advogado pode elaborar documentos complementares para registrar decisões e obrigações. Assim, esses documentos podem formalizar alterações, acordos, bem como outras condições estabelecidas pelas partes. Ademais, a documentação adequada pode facilitar a comprovação do que foi definido, pois registra as condições da negociação de maneira mais clara.

Desse modo, podem ser preparados:

• notificações extrajudiciais;
• aditivos contratuais;
• declarações;
• termos de quitação;
• termos de entrega de documentos;
• acordos;
• distratos;
• documentos de alteração da negociação.

Portanto, as partes podem manter um registro mais claro do que foi combinado. Ademais, essa formalização pode contribuir para evitar dúvidas sobre direitos e obrigações, pois estabelece documentalmente as condições acordadas.

Entretanto, cada documento deve ser elaborado conforme a situação concreta, porque modelos genéricos podem não contemplar todos os riscos da operação. Por isso, é importante considerar as particularidades de cada negociação. Assim, o documento pode ser elaborado de forma compatível com as necessidades das partes.

17. Atuação quando surgem problemas após a compra

Mesmo com uma análise prévia, podem surgir problemas depois da conclusão do negócio. Por isso, o advogado também pode atuar na busca de soluções para situações posteriores.

Entre os possíveis problemas estão:

• atraso na entrega da posse;
• descoberta de irregularidades;
• existência de débitos não informados;
• recusa em assinar a escritura;
• impossibilidade de registrar o contrato;
• descumprimento das condições negociadas;
• necessidade de rescindir o contrato;
• pedido de indenização;
• conflitos relacionados à ocupação.

Assim, o profissional pode avaliar alternativas como negociação, notificação extrajudicial, mediação ou processo judicial.

Todavia, a medida adequada dependerá dos documentos, dos prazos e das circunstâncias do caso.

A contratação de um advogado é obrigatória para comprar um imóvel?

Não existe uma exigência geral de contratação de advogado particular para todas as compras de imóveis. Contudo, determinadas operações envolvem riscos e documentos complexos que podem justificar a orientação profissional.

A assessoria pode ser especialmente recomendável quando a compra envolve:

• valor elevado;
• financiamento;
• imóvel na planta;
• leilão;
• herança;
• copropriedade;
• dívidas;
• processos judiciais;
• construção irregular;
• divergências na matrícula;
• contratos extensos.

Ou seja, mesmo quando a contratação não é obrigatória, a análise jurídica pode ajudar a esclarecer as consequências do negócio e a prevenir problemas.

Qual é a diferença entre o advogado e a imobiliária?

A imobiliária e o corretor de imóveis atuam principalmente na intermediação da negociação. Assim, eles podem aproximar compradores e vendedores, bem como apresentar propriedades e auxiliar na comunicação entre as partes.

O advogado imobiliário, por sua vez, concentra sua atuação nos aspectos jurídicos da compra, como por exemplo:

• análise documental;
• avaliação de riscos;
• revisão contratual;
• orientação sobre responsabilidades;
• acompanhamento da escritura;
• acompanhamento do registro;
• negociação de cláusulas;
• atuação em conflitos.

Assim, esses profissionais podem atuar na mesma operação, mas exercem funções diferentes e complementares.

Por isso, o trabalho da imobiliária não substitui necessariamente a análise jurídica independente, principalmente quando a negociação envolve valores altos ou situações complexas.

Cuidados antes de comprar um imóvel

Antes de concluir a compra, o comprador pode, portanto:

• visitar o imóvel em diferentes horários;
• confirmar a identidade do vendedor, bem como verificar a legitimidade para a venda;
• solicitar a matrícula atualizada;
• consultar débitos e restrições;
• conferir a regularidade da construção;
• analisar o contrato antes de assinar;
• guardar comprovantes e comunicações;
• evitar pagamentos sem documentação;
• confirmar as condições do financiamento;
• verificar a assinatura da escritura;
• acompanhar, assim, a realização do registro.

Além disso, todas as promessas feitas durante a negociação devem ser formalizadas por escrito.

Por isso, o comprador deve evitar decisões apressadas, principalmente quando houver pressão para realizar pagamentos ou assinar documentos imediatamente.

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Como o advogado imobiliário pode contribuir para uma compra mais segura?

O advogado imobiliário pode oferecer diversos serviços durante a compra de um imóvel, bem como analisar documentos, verificar a situação do vendedor, revisar contratos, orientar sobre financiamento, avaliar imóveis na planta e acompanhar a escritura e o registro. Além disso, sua atuação pode contribuir para identificar dívidas, restrições, irregularidades e riscos que nem sempre são percebidos pelo comprador. Desse modo, a orientação jurídica pode ajudar a prevenir prejuízos e conflitos futuros.

Cada negociação, entretanto, deve ser analisada individualmente, porque o tipo de imóvel, o valor da operação, a documentação e as condições de pagamento podem modificar os riscos envolvidos. Portanto, antes de assinar contratos ou realizar pagamentos significativos, fale com um advogado da sua confiança.

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